- Формально с дачными, а точнее, садовыми участками все довольно просто - основанием для регистрации права на недвижимое имущество служит свидетельство либо госакт, удостоверяющие право как садоводческого товарищества, так и гражданина на землю.
В Казани в основном проведена инвентаризация садов, практически все садовые участки числятся в земельном кадастре как ранее учтенные.
Для государственной регистрации права на земельный участок необходимо убедиться в отсутствии по нему пограничных споров и уточнить существующие границы участка, а значит, и его площадь, то есть провести процедуру межевания, материалы которого используются при окончательном кадастровом учете, дающем основание для регистрации права на земельный участок. Право на дачное строение, согласно «дачной амнистии», можно оформить без техпаспорта БТИ - по декларации обладателя строения.
Площадь поверхности Земли составляет 51020 миллионов гектаров, из которой 13390, или 26,2 процента, занимает суша (без Антарктиды). В составе земельных ресурсов преобладают сельхозугодья и древесная растительность, из них пашня занимает 1462 миллиона гектаров (10,9 процента), естественные луга и пастбища - 3058 миллионов гектаров (22,8 процента), леса и кустарники - 4077 миллионов гектаров (30,4 процента).
Земельный фонд России составляет 1709,8 миллиона гектаров. Это бесценное национальное богатство. Почти половину территории нашей страны занимают лесные массивы. Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 23,8 процента, городов и других населенных пунктов - 1,1 процента, особо охраняемых территорий - 1,9 процента, запаса - 6,5 процента, водного фонда - 1,6 процента.
(Из энциклопедического словаря Р.Т.Нагаева «Недвижимость», Идел-Пресс, 2005, стр. 88)
А вот одна из проблем, с которой граждане наиболее часто обращаются в органы земельного кадастра, - отсутствие вообще каких-либо документов на земельный участок. Такая ситуация возникает, когда общество ликвидировалось или же земля в свое время просто была самовольно занята, подобные случаи нередки. Городские власти могут предоставить право на землю владельцам строений. Но нужно иметь в виду, что заявители получат отказ в случае, если имеются общественные и муниципальные интересы, обозначенные перспективным планом застройки и другой градостроительной документацией. Дело в том, что в последнее время остро встал такой вопрос: большие массивы садов оказались заброшены, а некоторые и вовсе не использовались с момента выделения. Подобные садоводческие общества есть и в пригородах Казани - земля там зарастает сорняками и кустарниками. А там, где ничейная земля, там свалки, пожароопасные ситуации. В 90-е годы прошлого века произошел всплеск активности садоводческого движения, многие стремились получить землю «на будущее» и получили ее. Формально такая земля находится в собственности, а потребности в ней у людей нет. Поэтому сейчас возникла необходимость создать процедуру, которая позволит хозяевам в законном порядке отказаться от этой земли и вернуть ее в хозяйственный оборот, но зачастую этому мешает наличие отдельных садовых участков, которые освоены и используются: подобные ситуации больше характерны для пригородных зон. Есть вариант - передать им взамен сданных имеющиеся заброшенные участки в садоводческих товариществах, которые более привлекательны по расположению. Конечно, на защите прав садоводов стоит закон, на этот счет имеются соответствующие статьи в Земельном кодексе, дающие государственную гарантию землепользователям. Если землепользователь выполнял возложенные на него обязательства, вносил регулярно все платежи за землю, не допускал захламления территорий, без его согласия забрать у него землю нельзя. Разумеется, если у кого-то возникла заинтересованность в этом участке, начинается давление на хозяина, тогда способ защиты у него - суд.
А для Казани существует проблема, связанная с развитием территорий столицы. Разработана программа жилищного строительства «Комфортное жилье», продолжается индивидуальное строительство. Для реализации этих проектов необходимы крупные земельные массивы в пригородах. И сейчас производятся инвентаризация, анализ земельных участков, которые могут быть предложены для выполнения новой жилищной программы, такие земли будут включены в реестр государственной собственности и зарезервированы. Второй вариант для реализации программы - выкуп земель, находящихся в частной собственности, речь идет о сельхозугодьях, переданных в долевой фонд. Находятся они в основном в Зеленодольском районе. Здесь с юридической точки зрения оформление земель сложнее, потому что подразумевает коллективное согласие дольщиков. К тому же многие земельные доли (а вернее, свидетельства на них) выкуплены предприимчивыми людьми с намерением изменить категорию земель для реализации их в качестве участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Олег Васильевич, в Казани есть садоводческие общества, которые оказались чуть ли не в середине города, например в районе озера Кабан. Может ли хозяин такого сада построить у себя на участке жилой дом?
- Может, если в генплане развития города предусмотрен такой вариант освоения территорий и у хозяина зарегистрировано право собственности. В противном случае жилой дом останется в статусе садового дачного строения. Однако, как правило, такие земельные участки давались и регистрировались во временное пользование либо в аренду. Поэтому, если такая земля понадобится городу, участки возвратятся в сферу общественных интересов, а если же участок оформлен в собственность, владельцу могут предложить обмен. Например, сейчас запланировано строительство городских магистралей, которые пройдут в зоне ранее выделенных земель под садоводство, в том числе и в указанном вами месте. Здесь по взаимной договоренности применят вариант обмена или выкупа. Следует также отметить, что в 90-е годы появилась норма, предусматривающая, что планировки коллективного сада, размеры участков, ширина проездов должны устанавливаться таким образом, чтобы при желании садоводов коллективный сад можно было трансформировать в поселок ИЖС.
- Частный дом в Казани. Нужно ли владельцу проходить процедуру «дачной амнистии»?
- В отличие от сельской местности в городах и раньше, то есть до начала земельной реформы 1991 года, был налажен учет земельных участков под индивидуальной застройкой посредством составления технических паспортов. Право на дом было увязано с правом на землю.
Исключение составляют так называемые насыпушки, которые строились за одну ночь, а утром из трубы уже шел дым, а значит, снести это самовольное строение тогда не позволял закон. Но этих «нахальных» поселков практически не сохранилось, а судьба оставшихся предрешена развитием города.
В заключение рекомендую пользоваться таким документом, как «Памятка садоводам по вопросам «дачной амнистии». Он утвержден распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений РТ №3009-р от 25.12.2006 г. В памятке подробно разъясняются все вопросы, связанные с порядком обретения прав на земельные участки и объекты недвижимости, представлены образцы документов, которые необходимо заполнить гражданину для регистрации права на недвижимое имущество. Этот документ имеется в правовой системе «Гарант» и на сайте органов госрегистрации.