Среди них есть и те, кто обязательно чем-то недоволен. Но всегда ли их мнение объективно? Об этом «КВ» беседуют с начальником отдела госрегистрации сделок и перехода прав физических лиц Лилией Сайфеевой.

Как экономить время
- Для удобства граждан управление Росреестра активно внедряет все современные технологии: предварительную запись по интернету, электронный предприем и электронную очередь, но почему эта цель не всегда досягаема? В чем корень недовольства граждан?
- Действительно, в нашей работе встречаются ситуации, когда специалистам управления приходится выслушивать недовольства граждан по поводу того, что им приходится проводить у нас больше времени, нежели они рассчитывали, приносить дополнительные документы и так далее. Это происходит не потому, что нам доставляет удовольствие «гонять людей по кругу». А потому, что качество пакета документов, который нам предоставляют стороны сделки как организации, ставящей последнюю точку в оформлении права, у всех разное.

- Что вы имеете в виду?
- Перечни документов, необходимых для регистрации прав, опубликованы  на сайте управления, размещены на стендах в залах и отделах приема документов. Узнать о них  можно и у наших консультантов, в том числе по телефону. Тем не менее многие приходят либо с неполным пакетом документов, либо без их копий. В результате специалист вынужден прервать прием и отправить заявителей за копиями. А это потеря времени, раздражительность и нервозность. Другая причина - стороны сделки элементарно не могут дождаться друг друга. Кто-то заболел, кого-то  не отпустили с работы,  кто-то стоит в пробке. Многие просят специалистов принять сначала одну сторону сделки, а потом - вторую, когда подъедет. Но мы можем принять документы только при наличии всех заявителей. Так прописано в законе, и нарушить его мы не вправе. Сэкономить время поможет и своевременно уплаченная госпошлина. Но заявителю необходимо не только получить квитанцию, но и снять с нее копию.

Как обезопасить сделку
 - Лилия Эрнстовна, а какие из перечня документов чаще всего становятся камнем преткновения и причиной приостановки сделки?
 - Как правило, это отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества ребенка. Само разрешение – полдела. Важно выполнение так называемого условия о встречной сделке. Речь идет о том, что представители исполнительной власти разрешают продать, скажем, квартиру несовершеннолетнего при условии одновременной покупки ему другого жилья. Важно понимать, что при наличии в разрешении условия об одновременной покупке ребенку иного жилья госрегистрация продажи будет произведена только после регистрации сделки по покупке ребенку обусловленной квартиры (комнаты). Согласна, для большинства родителей  это трудновыполнимое условие. Выход – либо убеждать органы опеки и попечительства разрешить продать имущество ребенка с последующей покупкой. Либо оперативно изыскивать возможности для одновременной покупки иного жилья. Надо отдавать себе отчет, что если ты продаешь (покупаешь) жилье, собственником которого является ребенок, то без разрешения исполкома регистрация твоей сделки будет приостановлена. Это же правило распространяется и на случаи продажи недвижимого имущества недееспособных либо ограниченно дееспособных собственников.

- Что еще может приостановить сделку?
- Приостанавливается и сделка по продаже одним из супругов совместно нажитого имущества, если нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу не представлено. Наличие данного документа при сделке предусмотрено законом и представление его обязательно. Но недавно один из заявителей пытался убедить нас, что поскольку оспоримость подобной сделки ни его, ни его покупателя не смущает, госрегистрация заключенной им сделки по продаже нажитого совместно с супругой имущества может быть произведена при отсутствии согласия его половины. И все бы ничего... Только вскоре в управление поступила информация о наложении на имущество ареста. Супруга сообщила о бракоразводном процессе и неблаговидных попытках мужа продать совместное имущество без ее согласия. Случись тогда регистрация, судебных тяжб регистратору было бы не избежать.

- А какие сложности в продаже комнаты или доли жилья?
- Как известно, правом преимущественной покупки обладают сособственники общего имущества, а также собственники соседних комнат в коммунальной квартире. Сбор документов, подтверждающих выполнение продавцами требований о праве преимущественной покупки, также зачастую вызывает затруднения. В качестве таких документов мы требуем предоставить нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки либо составить его в присутствии сотрудника приема. Очевидно, что далеко не все сособственники (соседи) захотят почтить нас своим присутствием. К тому же в коммунальных квартирах зачастую живут квартиранты, найти собственников непросто. Многие заявители считают, что они оказываются в тупике. Но выход есть. В подобных ситуациях нам необходим документ, подтверждающий, что за месяц до заключения сделки с третьим лицом заявитель уведомил по почте заказным письмом своих сособственников (соседей) о том, что намерен продать свое жилье. В уведомлении должны быть прописаны цена, сроки и другие условия продажи. Нас часто спрашивают: на какой адрес отсылать уведомление? Необходимо указывать адрес комнаты, если даже ее собственник там не проживает. Не ваша забота искать его фактическое место проживания.

- Еще одна большая проблема – получение отказа от права преимущественной покупки от имени несовершеннолетнего собственника...
- В последнее время мы сталкиваемся с ней довольно часто. Считается, если мама как представитель своего ребенка от его имени написала заявление о том, что отказывается от данного права, то этого достаточно. На самом деле это не так. Отказ от имени несовершеннолетнего собственника от принадлежащего ему права преимущественной покупки возможен только с разрешения опять же органов опеки и попечительства. На вынесение данного решения отводится до месяца.  Позаботиться об этом также нужно заранее.

- Правда, что иногда регистратор направляет запрос?
- Юридических тонкостей, неординарных, не прописанных в законе ситуаций, – множество. Допустим, у регистратора, увидевшего затертую подпись или подозрительную печать, могут возникнуть сомнения в подлинности документов. В этом случае он также приостанавливает регистрацию и направляет запрос в органы, выдавшие документ. В моей практике был случай, когда я засомневалась в подлинности доверенности, выданной одной из заключенных в местах лишения свободы на продажу своей квартиры. Я знала, что в том изоляторе женщины не содержатся. Отправила туда запрос и получила отрицательный ответ. Поэтому-то и проводится правовая экспертиза документов. А на регистрацию сделки отводится 30 дней.

- Может ли сотрудник отдела приема-выдачи документов заранее предупредить заявителей, пройдет ли регистрация их сделки?
- Нет, решение о госрегистрации, приостановке или отказе принимает только государственный регистратор, специально для этого обученный и успешно сдавший экзамены. В свою очередь стороны также имеют право прекратить госрегистрацию и забрать документы.

5 главных советов госрегистратора
1. К сделке нужно тщательно готовиться. Как правило, люди долго занимаются поисками жилья и очень спешат, когда дело доходит до регистрации.  Но перед тем, как ее заключить, нужно почитать всю информацию, размещенную управлением. На сайте пошагово расписано, как, например, зарегистрировать свои права на коммунальную квартиру. Как купить (продать) долю в праве общей собственности, продать имущество несовершеннолетнего и так далее.
2. Нужно ознакомиться не только с перечнем документов, но и с выпиской из ЕГРП, которую тоже можно заказать в нашем управлении. Она много чего расскажет потенциальному покупателю. Например, не наложен ли на предмет покупки арест. Не находится ли он в залоге, не ведется ли в отношении него какой-либо судебный спор, полностью ли погашена ипотека и так далее. А если квартира построена давно (до 2000 года), есть смысл заглянуть в БТИ и взять справку, которая также расскажет об «истории» квартиры.
3. Неплохо познакомиться со своими будущими соседями, порасспрашивать их о хозяевах и понаблюдать, кто приходит в дом, где вы намерены приобрести квартиру.
4. Всегда читайте договор, прежде чем его подписать. Нельзя перекладывать свои обязанности на сотрудников Росреестра. Законом предусмотрена свобода договора. Стороны заключают договор самостоятельно, добровольно и на интересных для себя условиях в рамках, предусмотренных законом. Под этим они ставят свои личные подписи.
5. Несправедливо сдавать на регистрацию договор, содержащий пункт о том, что расчет по нему произведен полностью до подписания договора. А потом, не получив от покупателя все деньги, заявлять, что договор не был прочитан, изучен, а специалист приема торопил. Неправильно из нежелания получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку имущества ребенка соглашаться вписать в договор, что покупатель полностью рассчитался. А потом требовать свидетельства с ипотекой, потому что покупатель рассчитываться уже не собирается.

ГЛАВНОЕ. Предусмотреть абсолютно все невозможно. Но если позаботиться о всех этих вещах, подойти к вопросу покупки или продажи жилья серьезно, то обезопасить себя можно. Тогда сделка пройдет гладко, и нервничать не придется.