Представляем гостя 

Искандер Гиниятуллин - председатель комитета ЖКХ Казани с 20 апреля 2011 года.

Родился 19 апреля 1967 года в Нижнекамске. Закончил Казанский филиал Московского энергетического института по специальности «Инженер-теплоэнергетик». Начал работать в 1992 году на Нижнекамской ТЭЦ-2 РЭУ «Татэнерго». В 1997 - 1998 гг. - начальник лаборатории металлов и сварки РЭУ «Татэнерго» Нижнекамской ТЭЦ-2. В 1998 - 2000 гг. - замдиректора по производству ЗАО «Ремстрой-7».

В 2000 - 2003 гг. - директор ЗАО «Ремстрой-7». В 2003 - 2005 гг. - директор ООО «Управляющая компания «Камаглавстрой», ООО «Нижнекамская энергетическая компания». В 2005 - 2007 гг. - генеральный директор ОАО «Водопроводно-канализационное и энергетическое хозяйство».

В 2007 г. - директор МУ «Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства». В 2007 - 2008 гг. - замруководителя исполкома Нижнекамского муниципального района. В 2008 - 2011 гг. - руководитель исполкома Нижнекамска.


О чужих копейках и карманах



- Искандер Анварович, на недавней сессии Гордумы мэр Казани озвучил цифры неплатежей за жилищно-коммунальные услуги. Три процента, которые регулярно недополучают жилищники, он назвал средствами, которые вытаскиваются из карманов дворников. У населения же другое мнение: за хронических должников вынуждены расплачиваться добросовестные плательщики...

- Чужих долгов никто никому не начисляет, это невозможно ни по закону, ни чисто технически. Дело в другом. Как правильно заявил мэр, собирая с населения 95 - 97 процентов денег, управляющие компании вынуждены оплачивать услуги поставщиков коммунальных ресурсов на все 100 процентов под страхом отключения всего дома от электричества, тепла и воды. Откуда взять управляющей компании недостающие деньги? У тех, у кого рубильника нет, - у жилищников: дворников, сантехников, бухгалтеров... Если «коммуналка» в общей структуре платежей составляет 70 процентов, то получается, что за жилищные услуги недоплачивается не 3 - 5 процентов, а все 10 - 15.

Несправедливость усугубляется и перекосом в тарифной политике. Коммунальные услуги в Казани за последние три года подорожали на 63 процента, а жилищные - только на 7. Если раньше соотношение между жилищными и коммунальными услугами составляло 50 на 50 процентов, то сейчас 30 на 70. Решение проблемы, хотя бы частичное, - в переходе на прямые расчеты жителей за коммунальные ресурсы с поставщиками, без посредничества управляющих компаний. Такой механизм действует во многих других регионах. Хорошая возможность перейти к нему и у нас - планируется воссоздание единого городского расчетного центра. В прозрачности заинтересованы не только управляющие компании, но и сами ресурсоснабжающие организации - тогда не будет никаких претензий, что кто-то чью-то копейку у себя зажимает.

Если предложение, озвученное мэром, будет реализовано (а оно сейчас рассматривается на уровне республиканских властей), жилищные организации без увеличения тарифов получили бы дополнительные средства на то, чтобы, к примеру, нанять дополнительных дворников и выплачивать им достойную зарплату. А вопрос работы со злостными должниками стал бы общим делом управляющих компаний и поставщиков ресурсов.


Полтора землекопа



- Что такое достойная зарплата для дворника?


- Я вам скажу, что меньше, чем за 12 тысяч рублей, люди на эту физически тяжелую работу не устраиваются. Теперь посчитаем: за уборку двора одной четырехподъездной хрущевки (3 тысячи квадратных метров) собирается порядка 7500 рублей в месяц. За вычетом всех налоговых, пенсионных страховых сборов и покупки инвентаря (в том числе ГСМ для бульдозера, если таковой имеется) дворнику на заработную плату остается всего около 3 тысяч рублей. По нормативу одну пятиэтажку должен убирать один дворник. Поэтому чтобы получить мало-мальски приемлемую зарплату, дворники убирают по 4 - 5 домов. Понятно, что от этого страдает качество уборки. Дворники такой объем просто не могут освоить, у них же не десять рук.

Сейчас тариф за уборку двора - 2 рубля 57 копеек. Чтобы нанять хотя бы одного, а не четверть дворника и нормально убирать территорию, прилегающую к хрущевке, тариф должен составлять 10 рублей. Это простая арифметика. В городе есть примеры, когда собственники в ряде домов, управляемых ТСЖ, самостоятельно принимают решения по установлению экономически обоснованных тарифов. Но таких примеров, к сожалению, немного.

- Но ведь есть еще и высотки, где сборы значительно выше...

- Да, но таких домов-доноров в городе всего 29 процентов. Деньги, которые с них собираются, УК вынуждены перебрасывать на содержание малоэтажной застройки. Приведу конкретный пример: по статье на техническое обслуживание и текущий ремонт жилого дома номер 5 по улице Некрасова за год собрано 5 тысяч рублей. На все про все. При этом на содержание дома, его подготовку к зиме, текущие и аварийные ремонты управляющая компания потратила за этот же период 54 тысячи рублей. Иначе люди бы там просто замерзли. Расходы больше доходов в 11 раз. За счет чего компенсируется эта разница? За счет тех же «домов-пароходов» по улицам Вишневского или Салимжанова.

По идее, у каждого дома должен быть свой тариф - в зависимости от состояния и технических характеристик дома. Нынешние тарифы - усредненные, их нельзя применять одинаково и к высотке где-нибудь на Адоратского, и к баракам - бывшим рабочим общежитиям в Авиастроительном районе. Но тогда жильцам дома №5 по улице Некрасова пришлось бы поднять плату за жилищные услуги в 11 раз. Понятно, к чему это приведет.

Мы изучали опыт других регионов. Есть примеры, когда наиболее проблемные дома, не способные содержать сами себя, выделяют в отдельную категорию. Убытки, которые жилищные организации получают при их обслуживании, государство субсидирует из бюджета. Средств на самом деле нужно не так уж много. К примеру, на весь Кировский район хватило бы 15 миллионов рублей в год, на всю Казань - 100 миллионов. Зато мы устранили бы эту несправедливость, когда жители больших и новых домов вынуждены, по сути, платить за себя и за того парня.

Когда в собственности несколько метров труб



- Приходится частенько слышать мнение экспертов, что реформа ЖКХ, проведенная десятилетие назад, была скороспелой и наделила полномочиями собственников, которые к этому были не готовы...


- Так и есть. Постулат «собственник решает все» нежизнеспособен. Жильцы за редким исключением не проявляют никакого желания управлять своим домом. А если бы и было желание, для этого нужны и определенные знания. Чтобы дом построить, работает целая армия профессионалов - проектные институты, геологи, производители стройматериалов и оборудования, монтажники, сварщики и так далее, всех не перечислишь. А управлять всем этим хозяйством (или контролировать качество работы нанятых управленцев) должны в свободное от работы время обычные граждане. Нонсенс! Но таков Жилищный кодекс, по которому мы живем.

Да, отдельные случаи, когда сами жители успешно управляют своими домами, есть. Но это капля в море. В остальных случаях существующая ныне правовая база, если ее применять буквально, может приводить к полнейшей разрухе. Есть реальные примеры: жильцы решили сэкономить и отказались от уборщицы в подъезде, вычеркнули эту строчку из счета-фактуры.

А сами не убираются. Теперь в подъездах полная антисанитария. Лестничные клетки не воспринимаются жителями как свое имущество. Отсюда и отношение. И это еще очень мягкий случай.

- Какой механизм управления домом вы можете предложить?

- С одной стороны мы имеем наделенных всеми правами и полномочиями собственников жилья, которые не готовы управлять. С другой стороны - готовые, но не имеющие никаких законных прав и возможностей муниципальные органы власти. Между ними под прицелом СМИ и контролирующих органов в условиях недофинансирования пытаются что-то сделать жилищники.

Правильным решением стало бы ограничение жильцов правами собственности непосредственно на квартиру. И это логично, ведь в квартирах у нас полный порядок, и мы действительно чувствуем себя в них хозяевами. Более того, право собственности зарегистрировано надлежащим образом. Другое дело - общее имущество дома: километры труб, десятки квадратных метров лестничных площадок, чердак, подвал, насосы, лифты... Чем конкретно владеет житель? Сколько метров трубы ему принадлежит? Срабатывает известный принцип: общее - значит, ничье. И в этом разгадка нынешнего плачевного состояния наших домов.

Выходом из сложившейся ситуации может стать отчуждение общедолевой собственности от жителей. И вот это общее имущество следует отдать в муниципальную или ведомственную собственность, передав соответственно новым хозяевам и бразды управления.

Аргументом могут служить примеры других стран с развитыми институтами частной собственности. Нигде в мире нет приватизации жилья на уровне 90%. Во многих странах граждане практически не имеют в собственности квартир. Они снимают жилье у собственника многоквартирного дома, которым является либо муниципалитет, либо некая коммерческая структура. Никакой долевой собственности общедомового имущества там нет и в помине. Содержание же этого общедомового имущества осуществляет собственник дома - муниципалитет либо коммерсант.

- И какой же будет плата за такое жилье?

- Плата от этого не меняется. Меняется схема управления, контроля и ответственности. При этом гражданам должно быть предоставлено право выбора. И там, где они сделают осознанный выбор в пользу долевой собственности, это право должно быть реализовано без ограничений. Вот только что-то мне подсказывает, что такие случаи будут единичными...

- На какой стадии разработки находятся ваши предложения?

- То, о чем я сказал, это программа-максимум. Программа-минимум - допуск к управлению жилищным фондом муниципальных управляющих компаний. Если в сфере пассажирских перевозок работают и частные, и муниципальные перевозчики, почему это запрещено в жилищной сфере? Мы просим разрешить это хотя бы в порядке эксперимента. Готовы внести соответствующие законодательные инициативы на рассмотрение в Госсовет РТ, а затем и на федеральный уровень.

Министр нового Министерства ЖКХ России Михаил Мень недавно сказал очень правильную вещь: спрашивая с муниципалитетов за состояние ЖКХ, надо дать им и полномочия по реагированию и управлению ситуацией. Сейчас же по закону тем же УК мы можем только пальчиком погрозить. А в иных ТСЖ отопительный сезон приходится запускать под нажимом прокуратуры.
В дворники не идут...

В сантехники - тоже



- Каков портрет работника отрасли?

- Это бывшие работники трестов ПЖКХ и домоуправлений: от бухгалтеров до бульдозеристов. Вот пять лет назад руководитель «Азино-1» Вячеслав Петрович Шелуханов рассказывал, что работники стареют, средний возраст составляет 52 года. Отгадайте: какой средний возраст работника ЖКХ во время отчета своей компании он назвал в этом году, спустя пять лет? Ну да, правильно - 57 лет. То есть кадрового обновления отрасли не происходит. Этому немало способствует и насаждаемый в обществе негативный образ работника ЖКХ. Молодые люди, приходящие в отрасль, ежедневно сталкиваются с отрицательной оценкой их самих и выполняемой ими работы. Заработная плата в ЖКХ существенно отстает от средней зарплаты в промышленности.

- Можете назвать успешную управляющую компанию?

- Это сложно сделать, так как критериев оценки жилищников множество. Например, УК «Заречье» - современная компания, там внедряются новые технологии, формы управления многоквартирными домами. Но при этом «Открытая Казань» показывает, что по этой компании наибольшее количество жалоб жителей, - тут многое зависит от состояния жилого фонда.
Или вот «Уютный дом» проводит огромную работу по благоустройству дворов, внедрению энергоэффективных технологий. Но одни из самых высоких значений ОДН в городе - именно в Ново-Савиновском районе. Так что нет одного критерия, по которому можно было бы сказать, что эта компания лучшая, а эта - худшая. Мы ориентируемся на мнение жителей и надзорных органов.

- Какие проблемы поможет решить вводимое лицензирование в системе ЖКХ?

- Это шаг в правильном направлении. Безусловно, нужны определенные ограничительные меры, чтобы не допустить в сферу управления домами жуликов и проходимцев. К сожалению, сегодня мы от этого не застрахованы. Но предлагаемый законопроект опять-таки вступает в прямое противоречие с Жилищным кодексом РФ, который говорит, что выбор способа управления дома - это полномочия собственника. А новый законопроект предлагает отстранить собственника от выбора управляющей организации, а взамен этого забирает себе право лишать компанию работы за два нарушения. Кроме того, что делать с домами, где жители довольны своей управляющей организацией? Им не нужны никакие лицензии для своих управленцев. Дом в порядке, платежи устраивают, что еще нужно? А законопроект выбора не оставляет.

То есть тут необходимо корректировать уже и основной документ в ЖКХ - Жилищный кодекс РФ. Причем корректировке подлежит основной незыблемый доселе постулат - «собственник должен решать все сам». И если в угоду законопроекту о лицензировании поправки будут вноситься, то почему бы не учесть и наши предложения?

Где бабушке миллион найти?



- Прозрачность деятельности УК - одно из самых необходимых условий, которое выдвигается жилищникам в последнее время...

- Прозрачность нужна, но тут мы опять возвращаемся к вопросу о собственниках и их активной позиции. Казалось бы, кому, если не собственникам, которые платят кровные денежки, нужна прозрачность их использования? Но многие ли из нас реально пользуются информационными ресурсами, на которых управляющие организации раскрывают информацию о своей деятельности? Ведь сегодня источников информации через край - это и интернет-сайты «Реформа ЖКХ», «Мониторинг ЖКХ», площадка ЭТИС, сайты управляющих организаций, печатные издания и так далее.

Если взять участников нашей беседы (а нас здесь пять заинтересованных человек), кто из нас последний раз изучал отчет своей УК или ТСЖ? Ответ: один. И даже этот пример - один из пяти мало-мальски активный житель - не показателен. Это очень высокая, недостижимая цифра. Вот и получается, что эта прозрачность нужна в первую очередь государству, муниципалитету, надзорным и контролирующим органам.

- Бывают пенсионерки, которые обнаруживают, например, что им не выполнили ремонт тамбура, хотя эти работы, по письменным отчетам УК, проведены были...

- К сожалению, таких активных жителей немного. Нужно обязательно воспитывать собственника, разъяснять права и полномочия, развивая возможность информационного обмена. Тогда бабушка будет не Путину писать, а в ЭТИС посмотрит. Но основные полномочия и нагрузку по контролю за жилищниками должно нести государство и муниципалитет. Мы же не рассчитываем, что вкладчики банков будут анализировать их финансовую отчетность, следить за чистоплотностью операций. Это делает Центробанк, хотя вся основная информация публикуется.

- Несколько лет назад приезжал в Казань глава Фонда капремонта Цицин и ругался, что уставной капитал многих жилищных организаций составляет 10 тысяч рублей. Потому что из этой суммы и вытекает степень ответственности руководителей, которые, по сути, ничего не теряют...

- Что мешает представителю федерального центра инициировать введение законной нормы по обязательному уставному капиталу в миллион рублей? Это во-первых. А во-вторых, что мы будем делать с теми ТСЖ и мелкими УК, у которых точно в кармане этого миллиона нет?

На Руси лишь беда сплачивает



- Говорят, что в Набережных Челнах старшим по домам выплачивают зарплату ресурсные организации...


- В Казани тоже - «Генерирующая компания» ввела премию для жилищных организаций при собираемости платежей выше 98 процентов. Те в свою очередь распределяют эти средства среди старших по домам.

- То есть эта должность все-таки в каждом доме уцелела?

- Только на общественных началах, к сожалению. Сейчас законодатель утвердил и другой орган по управлению - Совет многоквартирного дома. И обязал собственников (опять собственников!) выбрать его до 1 июня прошлого года в каждом доме, управляемом УК. Результат, как вы понимаете, устремился к нулю. После этого срока обязанность по созданию советов МКД возложена на муниципалитет. Мы инициировали проведение трех тысяч собраний, и в результате советы появились в 592 домах. И то в основном формальные. Либо кворума нет, либо желающих...

Активность жителей, кстати, ярко видна в тех домах, где жители сплотились вокруг какой-нибудь проблемы, ведь издавна на Руси беда объединяла. Например, бывшие обманутые дольщики, которые создают в своем доме ТСЖ... Может, стоит сделать такой вывод: раз жители пассивны, значит, большой беды нет...

Кто работает над имиджем?



- Но жалоб от них поступает немало - по тому же теплу, например (сейчас сезон), или начислениям в счетах-фактурах. Насколько эффективны новые информационные технологии, которые при этом используются? От жителей нередко приходится слышать, что это просто отписки...


- «Открытую Казань», которая работает вот уже два года, я бы точно отписками не назвал. Более 500 тысяч заявок туда уже поступило. Если бы работа эта была неэффективной, разве народ стремился бы туда обращаться? Кроме того, еженедельно мы проводим городской штаб ЖКХ, где докладывается об исполненных и просроченных заявках. И на сайте «Открытой Казани» есть возможность оставить жалобу.

Что же касается начислений, то за последние три года по этим вопросам пять раз - вдумайтесь! - пять раз менялось законодательство. Как тут сможет обычный житель разобраться и какой авторитет может быть у жилищников, если правила постоянно меняются? Вот в том числе и от этого негативный шлейф недоверия, который тянется за отраслью. Я уже говорил, что сегодня жилищники находятся под постоянным перекрестным огнем. В УК Вахитовского района, например, контролирующими органами в прошлом году было проведено 279 проверок. В 2012 году - 265 проверок. А в году всего-то 224 рабочих дня! Промелькнет какая-нибудь неграмотная публикация в СМИ - и сразу же падает собираемость платежей за ЖКУ...

Подчеркну: проблемы в отрасли ЖКХ есть, но причины их далеко не такие «очевидные», как это сегодня зачастую преподносится.

Кстати

Стоимость 1 квадратного метра ЖК услуг составляет в Казани в среднем 85 рублей 67 копеек.

Только цифры


Оборот отрасли ЖКХ в Казани - 12 миллиардов рублей в год. Из них 70 процентов «забирают» коммунальные услуги (около 8 с половиной млрд), около 2 млрд - вывоз мусора и фонд капитального ремонта. Остальные 1,5 млрд приходятся на долю жилищных услуг.