За ответом мы обратились к заместителю начальника Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан, начальнику правового управления Фанису Низамову.
- Фанис Минисламович, что подразумевает собой перепланировка квартиры?
- Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, о чем прописано в ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Она может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Кроме перепланировки в жилых помещениях может производиться переустройство, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Об условиях и порядке переоборудования, переустройства, перепланировки жилых и нежилых помещений можно подробнее узнать в п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
- А что считается переоборудованием?
- Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
- Требуется ли согласие соседей по дому в случае перепланировки или переустройства?
- Согласие соседей по дому в этом случае не требуется, что прописано в ст. 26 ЖК РФ. Постановлением исполкома муниципального образования г. Казани от 11.11.2013 №9424 утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на перепланировку и переустройство жилого помещения, требующий предоставление согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих, занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма. Если квартира в собственности, такого согласия всех членов семьи не требуется.
- А если переустройство осуществляется за счет общедомового имущества?
- Если же реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, что прописано в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
- Очень часто первые этажи домов выкупают предприниматели и переделывают некогда жилые помещения в нежилые - магазины, парикмахерские, стоматологические кабинеты…
- В случае если есть подозрение, что перепланировка в нежилом помещении затрагивает несущие конструкции и может повлиять на несущую способность, а переоборудование - повлиять на качество предоставления коммунальных услуг, собственникам нежилых помещений необходимо обратиться в администрацию района, на территории которого находится данный многоквартирный дом.
- Ходят слухи, что те, кто сделал перепланировку до 2005 года, не должны ее узаконивать?
- По ранее действовавшему законодательству ЖК РСФСР, так же как и сейчас, до проведения работ по перепланировке необходимо согласование с органом местного самоуправления. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в случае когда перепланировка уже выполнена без согласования с органом местного самоуправления, узаконивание перепланировки независимо от периода ее проведения возможно только по решению суда.
- Фанис Минисламович, каков регламент действий жильца квартиры или частного дома, решившегося на перепланировку?
- Заявитель подает запрос о предоставлении муниципальной услуги и документы в администрацию района по месту расположения жилого помещения. В назначенное время производится осмотр помещения с составлением акта осмотра, по результатам которого глава администрации района издает распоряжение о разрешении перепланировки, переустройства жилого помещения или об отказе в предоставлении муниципальной услуги.
- Читатели часто интересуются: можно ли считать перепланировкой установку железных дверей на лестничной клетке? Требуется ли разрешение для установки душевых кабин, джакузи?
- По мнению Госжилинспекции РТ, установку железной двери на лестничной клетке перепланировкой считать нельзя, так как установку двери, отгораживающей часть лестничной клетки, необходимо считать действиями, уменьшающими общее имущество, которое возможно только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, что прописано в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Разрешение на установку джакузи и душевых кабин требуется, так как это является переоборудованием жилых помещений, которое может включать в себя переоборудование существующих ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин.
- На что надо обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой? Какие документы должны быть у собственника?
- Все правоустанавливающие документы на жилое помещение, технический паспорт на жилое помещение с внесенными в него изменениями, кадастровый паспорт помещения, в котором отражено фактическое состояние жилого помещения. Если проведена перепланировка, то должно быть или решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки, или решение суда, которым самовольная перепланировка узаконена.
- Что делать, если перепланировка сделана без согласования с органами местного самоуправления?
- Согласно ЖК РФ администрации могут давать разрешение на производство перепланировки, которую только еще планируется произвести, но не узаконить перепланировку квартиры. Когда же ремонтные работы уже выполнены, придется узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке, то есть обратиться с исковым заявлением об оставлении жилого помещения в перепланированном состоянии в суд общей юрисдикции. После рассмотрения суд выносит решение об оставлении квартиры в перепланированном виде или отказе, если перепланировкой затронуты несущие стены или нарушаются права других граждан. Потом уже на основании решения суда готовится пакет документов для внесения изменений в технический паспорт квартиры, согласно которым происходит узаконивание перепланировки квартиры.
В Административном регламенте прописан и перечень документов, необходимых для перепланировки в соответствии с законодательными или иными нормативными правовыми актами, подлежащих представлению заявителем:
1) заявление о перепланировке и (или) переустройстве (по форме согласно приложению №5 к настоящему Регламенту);
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) согласование органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора (при необходимости);
7) документы, удостоверяющие личность;
8) документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени заявителя действует представитель);
9) согласие банка (залогодержателя) в письменной форме на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, в случае если собственность находится в обременении, в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).