Но однозначно утверждать, что он существенно облегчит жизнь простых жильцов или, напротив, усложнит ее до невозможности, не берется никто. Пока к Жилищному кодексу все только присматриваются и оценивают, насколько же реально он осуществим на практике. Разобраться в новшествах жилищного законодательства нам поможет начальник юридического отдела Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Марина Лепина.
Для сведения: с введением в действие Жилищного кодекса РФ утрачивают силу Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья". Кроме того, с 1 января 2007 года утрачивает свою силу и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Иными словами, через два года прекращается бесплатная приватизация гражданами квартир, полученных до 1 марта 2005 года. Граждане, не приватизировавшие до этого срока квартиры, будут проживать в них по договору найма. Теперь получающим жилье от государства и от муниципальных образований вместо ордера будут вручать договор социального найма, который может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме является пользователем общего имущества в этом доме. Переход права собственности на жилой дом не меняет условий договора и не прекращает его. В отличие от жилых помещений, находящихся в собственности, в помещениях, занимаемых по договору социального найма, граждане, переставшие быть членом семьи нанимателя, но продолжающие проживать в указанном помещении, сохраняют право на жилье. В таком случае эти лица несут самостоятельную ответственность по обязательствам. Кстати, обменять такие квартиры можно будет только на помещения, предоставленные также по договору социального найма, то есть на неприватизированные.
Во главе угла - собственник
С марта этого года можно забыть про понятие "балансодержатель". Владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением будет собственник, прав у которого стало значительно больше. Например, по новому Жилищному кодексу тот, кто перестает быть членом семьи собственника квартиры, теряет право на жилую площадь, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Но если только квартира не была приватизирована в браке, а второй супруг не участвовал в приватизации. Если же гражданин вступил в брак и прописался в уже приватизированную квартиру своей "второй половины", после развода ему придется съехать. Опять же если нет соглашения. Таким образом, если есть куда ехать, то лучше сделать это сразу, не дожидаясь принудительного выселения. Правда, в новом ЖК оговаривается: если разведенному супругу или супруге некуда податься, право пользования жилым помещением может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. Последний может также обязать собственника квартиры обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга или других членов семьи, в пользу которых собственник платит алименты.
Другое дело - развод супругов, живущих в неприватизированной квартире. В этом случае прописка, полученная в браке, дает реальное право жить в этой квартире и выселить "бывшего" практически невозможно. Правда, платить за квартиру разведенные муж и жена будут теперь каждый за себя: наниматели обязаны отвечать по обязательствам, возникающим по факту их проживания. До вступления в силу нового кодекса эта обязанность лежала на ответственном квартиросъемщике.
Все в ТСЖ!
Важный вопрос, с которым должны определиться все жильцы, - форма управления домом. До 1 марта 2006 года собственники должны на общем собрании выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственника помещений в многоквартирном доме, управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией. Если этого не сделано или принятое решение о выборе одного из способов не реализовано, то орган местного самоуправления организовывает открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Кроме того, до 1 января 2007 года жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежат преобразованию в товарищества собственников жилья. Об этом говорится в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". По истечении указанного срока непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке.
Вместо понятия "кондоминиум" в кодексе введено понятие "общее имущество многоквартирного дома". В отношении его закреплены важные нормы. В частности, установлено, что земельный участок, на котором расположен дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Такой земельный участок, сформированный до 1 марта 2005 года и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме бесплатно. Если земельный участок не сформирован и кадастровый учет не проведен, уполномоченным лицом на основании решения общего собрания собственников помещений в орган государственной власти или в орган местного самоуправления подается соответствующее заявление, а указанные органы проводят непроведенные действия по формированию и учету. Только после этого земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме бесплатно. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.
Ломать стены нужно с умом!
С введением нового Жилищного кодекса большие неприятности ждут тех, кто собирается затеять самовольное переустройство или перепланировку своей квартиры. Сделать их по закону можно только по согласованию с органами местного самоуправления. В противном случае квартиру снова придется перестраивать и приводить в первоначальный вид. В худшем - вы вообще можете лишиться своего жилья. Квартиру продадут с публичных торгов, собственнику же выплатят вырученные от продажи такого жилого помещения средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Правда, решения о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения могут быть обжалованы в судебном порядке.
Впервые в жилищном законодательстве закреплено положение о допустимости использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Законодательно дано определение общей площади жилого помещения. Уточняется, что в общую площадь жилого помещения не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.
В кодексе затронуты вопросы, касающиеся изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Жилое помещение при изъятии земли выкупается с согласия его собственника либо собственнику может быть взамен изымаемого помещения предоставлено другое жилое помещение с зачетом его в выкупную цену. Выкупная цена определяется по соглашению с собственником помещения. Вопросы, возникающие при изъятии, также подлежат решению в судебном порядке.
И еще: каждому жильцу нужно знать, что в соответствии с новым Жилищным кодексом защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом! Туда и нужно обращаться в случае ущемления ваших прав.
Подготовила Алсу МУБАРАКШИНА.