- Елена Николаевна, молодые семьи сейчас берут квартиры в ипотеку и с первого дня начинают их сдавать, причем даже абсолютно новые. У них, естественно, возникает вопрос: обязательно ли временно прописывать жильцов?
- Да, обязательно, хотя большинство собственников этого не делают. Есть ответственность за проживание без регистрации по месту жительства и для собственников помещений (ст. 19.15.1 КоАП РФ). Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков (90 дней) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 3 тысяч рублей. Это на нанимателей. На собственников же жилого помещения (физических лиц) - от 2 до 5 тысяч, на юридических лиц - от 250 до 750 тысяч рублей.
- Нужно ли составлять с квартирантами договор и обезопасит ли он от рисков?
- Составлять договор с квартирантами обязательно! В документе необходимо прописать дату и размер оплаты, ответственность за ухудшение состояния помещения, что именно и в каком состоянии получает квартирант и обязан вернуть, в какие сроки он должен предупредить о расторжении договора найма, также нужно определить последствия нарушений условий договора. Собственник жилья вправе обратиться в суд, если все же не удастся прийти к соглашению. Не стоит скачивать, образно говоря, два абзаца в интернете и надеяться на чудо. Если вы хотите обезопасить себя и не являетесь юристом, обращайтесь к профессионалу. Сэкономите деньги, нервы и сохраните свое имущество в целости и сохранности.
- Сдавая квартиру, к чему нужно быть готовым?
- Прежде всего будьте готовы к порче своего имущества. К тому, что за ним не будет осуществляться должный уход. Еще, вполне возможно, квартиранты будут вносить арендную плату с задержками. И, увы, есть вероятность затопления ваших соседей. Но вы можете прописать в договоре пункты, которые минимизируют эти риски. Если не будет договора, сделать потом что-либо будет очень сложно.
- Чьи интересы юристы защищают чаще - арендаторов или арендодателей?
- К нам примерно одинаковое количество обращений и с той, и с другой стороны. Причем 80% проблем могло бы решить заключение договора с индивидуальным подходом.
- На что следует обратить внимание тем, кто собирается снять квартиру?
- В первую очередь обратите внимание, имеются ли документы о праве собственности на квартиру. С вами может подписать договор сам собственник либо лицо, действующее по доверенности от собственника. А в доверенности непременно должны быть оговорены полномочия на заключение и подписание договора аренды или найма. Далее вам следует внимательно прочитать условия договора и проверить, все ли учитывает этот документ. Каким образом, например, можно расторгнуть сделку? Если условия договора вам не вполне ясны, рекомендую обратиться за консультацией к юристу.
- Имеет ли значение, кто является собственником жилья? Например, один человек или несколько, дети, лица с психическими заболеваниями и так далее?
- Когда у квартиры несколько собственников, каждый из них должен подписывать договор лично или через своих представителей по доверенности. Если владельцы недвижимости - недееспособные граждане, то документ подписывает их законный представитель.
- Можете привести примеры, связанные с этим вопросом, из вашей практики?
- Женщина заключила договор с гражданами Турции, а они залили трехкомнатную квартиру соседей, принадлежавшую гражданке Р. На предложение оплатить пострадавшей восстановительный ремонт собственник жилья ответила отказом. Тогда Р. обратилась в суд и выиграла возмещение стоимости восстановительного ремонта, расходов на экспертизу и юриста и даже получила частичное возмещение морального вреда. Причем сумма получилась гораздо больше той, которую изначально предлагала оплатить «затопленная» соседка. Второй важный момент. Если бы у хозяйки квартиры имелся договор с жильцами, в котором была прописана их ответственность за подобные случаи, то она могла бы взыскать все эти деньги с квартирантов.
- Раз мы коснулись темы иностранных граждан, то в чем особенности заключения договора аренды недвижимости с иностранцами?
- В тексте договора может быть, например, пункт о том, что иностранный гражданин понимает все его условия и согласен с ними. Или же можно сделать перевод договора. Кроме того, в этом случае есть определенные особенности налогообложения.
