- Юлия Александровна, как работает схема проектного финансирования?
- Раньше при долевом строительстве были два участника - застройщик и дольщик. Застройщики по договору напрямую привлекали денежные средства дольщиков. И, как показывает практика, зачастую недобросовестные строительные компании не выполняли обязательств по договору с дольщиками. Государственные органы всячески пытались контролировать застройщиков, но это оказалось делом сложным, поскольку строительство дома влечет за собой многочисленные траты. Поэтому схему пересмотрели и сделали так, как она работает в других странах, - через проектное финансирование. Это означает, что между застройщиком и дольщиком появляется банк. Он как финансовая организация выделяет застройщику деньги по кредиту по ставке значительно ниже рыночной. Раньше застройщики тоже брали кредиты в банках, но никто не знал, сколько он взял денег в банке, сколько у дольщиков. И получалось, что строительная компания набрала средств, которые неизвестно куда ушли. Дома не построены, дольщики остались обманутыми.

Сейчас дольщик заключает договор долевого строительства, но деньги не отдает на счет застройщика, а кладет в банк на эскроу-счет. Эта операция давно существует в мире. Иначе счет называется счетом до востребования. Числится он за дольщиком, но надлежит его отдать застройщику, но только после ввода дома в эксплуатацию. Вроде, хорошо продуманная система, но российским застройщикам она очень не нравится, и с большим прискорбием сообщаю, что немало тех, кто пытался всячески обходить ее.

- Каким образом?
- Схема должна была вступить для разрешений на строительство, которые были получены до июля 2018 года. После этой даты все должны были перейти на эскроу-счет. Но чтобы избежать этого, застройщики стали массово получать по несколько разрешений на строительство. Делали это впрок, чтобы не попадать под действие нового закона. А вы знаете, что это такое, когда застройщик получил по пять разрешений сразу? Естественно, он будет строить не все объекты сразу, а делать это постепенно. То есть, будут заморозки, переносы сроков и так далее. Проекты будут, конечно же, не проработанные, сляпанные в спешке, не просчитанная финансовая модель. Мышление взять впрок, чтобы, якобы, сэкономить, мне не понятно!

В новой схеме я как профессиональный юрист, адвокат, ничего плохого не вижу. Причем, такого же мнения и застройщики, которые проконсультировались со специалистами, узнали все положительные стороны. Со стороны банка, при условии успешной работы, сплошные бонусы: чем больше привлек дольщиков, тем меньше и так небольшая ставка. При стопроцентной продаже дома дольщикам, ставка нулевая. Застройщик застрахован от финансового краха, потому что деньги есть, их выделяет банк, его доходы в виде эскроу-счета охраняются банком. 

Застройщики, не пожелавшие изучить новый закон, предложенную схему, принялись выступать с публикациями и заявлениями в СМИ, пугать население повышением цен на жилье и так далее. 

- Понятно, что банк выиграет, он прокручивает деньги и получает процентные ставки. Ясно, что застройщик не остается внакладе, а что получает дольщик?
- В любом случае цены из-за новой схемы не поднимутся, потому что их устанавливает застройщик исходя из потребности рынка. Не думаю, что финансовая модель, тщательно продуманная и выстроенная застройщиком и банком, даст стопроцентное поднятие цен. Они повысятся, потому что НДС 20%, топливо ежедневно дорожает, растет налог на землю и так далее, - это прогнозируемый и неизбежный рост. Именно повышения, связанного с проектным финансированием, не будет, оснований на то нет. Мало того, сами застройщики назвать весомых аргументов не могут. Они истерично педалируют эту ситуацию, потому что с новой схемой появится строгая отчетность перед банком, а застройщики не любят это дело. Раньше бизнесмены от строительства работали, привлекая дешевые деньги на стадии котлована. Сейчас им говорят: «Все, лавочка прикрыта!» Конечно же будет протест. Здесь еще надо понимать, что застройщики на фоне этой истерии, пугая народ тем, что исчезнет долевое строительство, таким образом привлекают большое количество покупателей. Мне звонили на днях знакомые и с тревогой спрашивали об этом. Нет, «долевка» не исчезнет, это просто маркетинговая уловка, чтобы сделать высокие продажи.

- Почему в прежние годы застройщики не выполняли обязательства перед дольщиками?
- Основная причина - это финансовая и деловая недисциплинированность. Есть и другая причина. Когда не было в договоре долевого участия обязательной регистрации, были возможности повторной продажи одной и той же квартиры. Как адвокату часто приходилось разбирать подобные дела. Зачастую застройщики строили, не просчитывая, надеясь на авось. 

На днях была торжественная сдача домов на улице Гарифьянова, построенных по долевому строительству. Из-за того, что мы вовремя обратили внимание на то, что застройщик прекратил строительство больше года назад, удалось на начальной стадии избежать проблем с дольщиками. Мы, члены Общественной палаты собрали представителей Министерства строительства и ЖКХ РТ, правоохранительных органов, прокуратуры. Застройщики вначале настороженно слушали нас, предполагая, что будут в очередной раз ругать. Но когда поняли, что собравшиеся действительно хотят разобраться в ситуации, чтобы помочь, рассказали о своей проблеме. Оказалось, что застройщики прокредитовались в банке, который ушел в банкротство. Долг по кредиту выкупила непонятная оффшорная компания. В итоге с них требует долг агентство по страхованию вкладов, которое банкротит банки, когда они должны платить долг по кредиту той самой компании. Застройщик оказался в тупике, он не знал, кому платить. По этой причине стройка встала.

Когда в дело вступили эксперты Общественной палаты, в первую очередь было снято подозрение, что застройщик хочет скрыться с деньгами. Правоохранительные органы взяли под контроль это дело, пообещали разобраться. Застройщик успокоился и продолжил строительство. А когда строительство продолжилось, пришли новые дольщики со своими вкладами. Ситуация выровнялась благодаря тому, что люди не стали молчать о проблеме, самостоятельно разбираться. Самим юридически сложно решить эту финансовую головоломку. Только с помощью наших экспертов удалось избежать появления очередных обманутых дольщиков. Это тот случай, когда застройщик оказался порядочным, но попал в сложную ситуацию не по своей вине.

Да, закон принят, все разрешения на строительство, полученные после 1 июля 2018 года, будут работать по новому закону. Но после того, как прошла волна массовых получений этих документов, Госдума РФ внесла поправки: все, кто будет строить дома по долевому строительству, будут получать деньги через эскроу-счета, даже если эти разрешения получены ранее.

- Можно ли назвать этот закон механизмом контроля над застройщиками?
- Несомненно, это дополнительный контроль со стороны государства. Понятно, что здесь есть банковское лобби, уже сейчас есть расхожее мнение, что эти финансовые организации - единственные, кто выиграет от нового закона. Я бы поправила - он заработает. Потому что банковским специалистам придется провести глобальную работу по проверке проектов, всех документов, чтобы потом быть в ответе перед дольщиками за себя и за застройщика. И банк может потерять деньги, если строительная кампания выйдет из игры. Не пострадают только деньги дольщиков, потому что они будут застрахованы как обычные денежные вклады: до 10 млн рублей в Агентстве по страхованию вкладов.