ДЕНЬГИ ВАШИ, КВАРТИРА НАША
Что же такое ипотечный кредит? Допустим, вы решили улучшить свои жилищные условия. Но денег на такое глобальное изменение вашей жизни у вас не хватает. Есть возможность обратиться в банк, можно через ипотечное агентство. И получить деньги на приобретение жилья. За услугу клиент выплачивает банку проценты (12 - 15), а также ежемесячно возвращает заемные средства в сроки, установленные договором.
Вы можете купить новую квартиру или вторичное жилье. Если переезжаете в более просторную, то платите первоначальный взнос деньгами, вырученными с продажи вашей квартиры, из которой вы уже «выросли».
На ваш выбор могут быть представлены различные варианты договоров (так называемые ипотечные продукты). Разница прежде всего в суммах кредита, который вам потребуется. С нового года некоторые банки республики могут выдать вам до 4 миллионов. На такую сумму не только квартиру, но и коттедж можно приобрести. Ваше жилье одновременно является залогом в банке, а потому ни продать, ни обменять вы его не можете. Это продолжается до тех пор, пока не истечет срок договора и не будут соблюдены все его условия.
Существуют опасения, что квартиру отберут, как только вы перестанете платить каждый месяц? Ну, пошатнулось ваше финансовое благополучие... Эти страхи, конечно, небеспочвенны, но за несколько лет существования системы ипотечного кредитования в республике не было зафиксировано ни одного подобного случая. Никого не выселяли и сумму первоначального взноса не возвращали. В основном случаи так называемого дефолта кредитора всегда решаются с банком полюбовно. Если, конечно, кредитор не является злостным неплательщиком. Но и в этом случае консенсус всегда может быть найден. Например, отсрочить платеж в счет погашения основного долга, увеличить срок кредита, уменьшить размер штрафных санкций.
ИНФЛЯЦИЯ НАМ НИПОЧЕМ
Получить ипотечный кредит может любой гражданин России. Почти любой, кому от 18 до 75 лет и имеющий стабильный заработок и накопления для внесения первоначального взноса. Он может составлять от 10 процентов от общей суммы кредита. Но чем выше ваш вклад в будущую квартиру (банки предлагают до 70 процентов), тем ниже ваши будущие ежемесячные выплаты.
Если ваш доход недостаточен, то вы можете привлечь к этому созаемщиков. Как правило ими выступают дееспособные члены вашей семьи. И уже из вашего совокупного дохода рассчитывается максимальная сумма кредита.
Сколько лет платить? Да хоть тридцать - максимальный срок погашения кредита. Если позволяют возможности, можете рассчитаться с кредиторами и за год.
Самое главное, чтобы вы могли ежемесячно вносить сумму вашего платежа, обозначенную в графике выплат. Последний составляется подробно на все годы договора. Сумма платежа остается неизменной на протяжении всего времени.
Выгодно? Да, если учесть, что каждый год недвижимость дорожает на 20 - 25 процентов. А вы уже живете в новой квартире...
В Казани ипотечные кредиты начали выдавать с 2003 года. С той поры люди как платили 3 тысячи рублей в месяц, так и продолжают вносить такую же сумму. Надо ли говорить, что за эти деньги сейчас и снять квартиру проблематично.
Между прочим, если вы решите досрочно погашать кредит, то некоторые банки сделают вам перерасчет выплат.
БУМАЖНАЯ ВОЛОКИТА
Со своей заявкой вы можете обратиться в ипотечное жилищное агентство или сразу же в банк. Ваше заявление будет рассматриваться в течение 7 дней. И если банк вынесет положительную резолюцию, то начинается сбор документов. На себя и на квартиру, если вариант уже найден. Вы не определились с выбором? Тогда можете заняться этим хлопотным, но приятным делом - времени у вас достаточно. Или перепоручить эти функции риелтору.
После того как договор с банком на получение кредита подписан, оформляется договор купли-продажи, документы сдаются в регистрационную палату. После внесения первоначального взноса в банк эта сумма перегоняется на счет продавца. А квартира оформляется в собственность заемщика. Затем в течение трех дней продавец получает от банка остаток суммы, выплачиваемой за квартиру.
КТО ЕСТЬ КТО?
При обращении в банк вам потребуется пакет документов. В большинстве случаев он стандартен, и на его сборы потребуется около недели. Если бегать по коридорам вам недосуг, можете возложить эти обязанности на риелтора.
При рассмотрении документов учитываются такие качества, как надежность заемщика, способность его к карьерному росту (это поле деятельности службы безопасности банка) и конечно платежеспособность. Справка об ежемесячном доходе учитывает такие источники, как заработная плата, плата за работу по совместительству, всевозможные дивиденды, доходы в виде процентов по вкладам, арендная плата за сдаваемое жилье, алименты и пособия на детей... Чем больше доход, тем вероятнее шанс получить утвердительную резолюцию. По мнению специалистов, при ежемесячном доходе в 10 тысяч рублей реально получить ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. В случае «серых» доходов - документально не подтвержденной возможности платить по счетам - процентная ставка банка может возрасти. А что делать - повышаются страховые риски.
КО ВСЕМУ ПРОЧЕМУ...
Дополнительные расходы должны быть оговорены специальным пунктом договора. В него входят комиссия за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, страховой тариф... На все может потребоваться около 4 - 5 процентов от суммы кредита.
Ставки банка могут повыситься, если вы хотите приобрести жилье в строящемся доме. У некоторых банков существуют даже специальные виды ипотечного кредита «Долевое строительство». Но только готовое жилье может оформляться в собственность, потому до момента сдачи дома вы будете платить более высокие проценты.
Помимо рублевого кредита в банке можно получить кредит в валюте. В этом случае и процентные ставки (от 11,5%) ниже, и срок выдачи кредита (10 лет) значительно короче.
Можно воспользоваться такой услугой банка, как перекредитование. В этом случае вы сможете получить новый ипотечный кредит для погашения уже существующего. Услуга эта платная, и каждый клиент должен решить для себя, насколько это ему выгодно - сравнить разницу переплаты по процентам (допустим, с 16 на 14 процентов) и стоимость услуги перекредитования.
Кстати, снижение ставок по ипотечному жилищному кредитованию не просто обещания. Уже с нового года объявлено о 12 процентах годовых. А к 2010 году в рамках федеральной программы «Доступное и комфортное жилье» предполагается снизить ставки до 8 процентов.
И поэтому, соблазняясь на объявления об ипотеке под 3 процента годовых, изучите вопрос досконально. Проценты могут быть завуалированы, да и жилье в собственность вам никто не предоставит...
Подготовила
Гульнур ХАФИЗОВА
В 2005 году объем рынка жилищного кредитования вырос более чем в три раза. Это превысило даже самые радужные прогнозы - люди поверили ипотеке.
