Допустимо ли объединять комнату и балкон и нужно ли на это разрешение, разъясняют специалисты Управления Росреестра по Республике Татарстан.
В соответствии с письмом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 марта 2020 года № 6370-ОГ/04 объединить балкон и комнату возможно только с одобрения 100% остальных собственников помещений в многоквартирном доме. При этом необходимо в обязательном порядке получить в органах местного самоуправления разрешительные документы, пояснили в ведомстве.
Понятие «реконструкция», закрепленное в Градостроительном кодексе РФ, включает в себя в том числе изменение площади объекта капитального строительства (в рассматриваемом случае — квартиры). При объединении балкона и комнаты производится демонтаж окна или двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры, что повлечет изменение параметров частей многоквартирного дома (МКД) как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является реконструкцией помещения. Поэтому для выполнения работ по реконструкции потребуется получить разрешение на строительство (реконструкцию), а после завершения работ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, при объединении балкона и комнаты надо учитывать, что ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) входят в состав общего имущества МКД. В этом случае реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).
«Следует знать, что реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ. Ведь может случиться так, что в выполнении проектируемых работ может быть отказано по причине того, что такие изменения объекта недвижимости запрещены законом. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) потребуется направить в орган местного самоуправления (исполком по месту нахождения квартиры) соответствующее заявление и приложить к нему определенный законодательством перечень документов. После завершения реконструкции в том же полномочном органе необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом с целью узаконения прав на реконструированную квартиру необходимо будет обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик объекта недвижимости, приложив к нему технический план объекта», — поясняет эксперт Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.
Технический план реконструированного помещения изготавливается кадастровым инженером в электронном виде (на диске). Обратиться можно к любому кадастровому инженеру, сведения о которых размещены в реестрах членов саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, публикуемых на их официальных сайтах в сети «Интернет», а также в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Татарстана rosreestr.tatarstanru. После изготовления технического плана нужно обратиться в любое отделение МФЦ с заявлением об учете изменений объекта недвижимости, приложив диск. Срок предоставления услуги в этом случае составляет 7 рабочих дней.
«Важно понимать, что проводя правовую экспертизу представленных документов, в том числе технического плана, государственный регистратор прав проверит их и на предмет соблюдения всех норм законодательства. Только после этого он принимает решение о возможности проведения кадастрового учета изменений характеристик помещения, а собственник затем получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую новые характеристики объекта недвижимости», — отметила Эндже Мухаметгалиева.
