Подобные вопросы нередко поступают в адрес Управления Росреестра по РТ. Разъяснения с учетом положений действующего законодательства дает начальник отдела регистрации прав физических лиц Эндже Мухаметгалиева.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются общим имуществом в многоквартирном доме. К таким помещениям относятся, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Общее имущество является единым, неделимым объектом и принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Так называемый тамбур, прилегающий к квартире, не является частью квартиры. Он относится к коридору, то есть к месту общего пользования, следовательно, является общим имуществом многоквартирного дома.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (например, допускается передача в пользование (сдача в аренду) общего имущества иным лицам (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). При этом законодательством не предусмотрена возможность отчуждения (продажи) общего имущества, в том числе его отдельных частей.
Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Здесь следует обратить внимание и на другие требования законодательства. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при соблюдении требований ст. 26 ЖК РФ. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Кроме того, в необходимых случаях должны быть соблюдены условия и порядок перевода нежилого помещения в жилое (и наоборот), предусмотренные главой 3 ЖК РФ.
В случае с упомянутым тамбуром, если заявитель решит произвести перепланировку своей квартиры, которая будет невозможна без присоединения к ней тамбура, то сделать это можно только при соблюдении всех вышеперечисленных требований законодательства. При этом должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (всех квартир и нежилых помещений, если таковые имеются), а не только соседей по лестничной площадке или подъезду.
Обращаем особое внимание на то, что данные требования должны быть соблюдены до начала работ по перепланировке квартиры, в противном случае, если нарушение указанных условий будет выявлено при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию права документов, узаконивать права на помещение придется в судебном порядке.