Что делать в такой ситуации - стоит ли подписывать акт приема-передачи и как правильно его подписать? Возможно ли проведение государственной регистрации права на такую квартиру? На эти вопросы ответит начальник отдела регистрации прав физических лиц Управления Росреестра по РТ Эндже Мухаметгалиева.
Прежде всего надо отметить, что объект долевого строительства (квартира) может быть передан участнику долевого строительства (дольщику) только после завершения строительства многоквартирного дома, то есть после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Сроки и условия передачи квартиры указываются в содержании договора участия в долевом строительстве. Акт приема-передачи квартиры дольщику служит доказательством исполнения застройщиком его основной обязанности по договору - передать дольщику квартиру после завершения строительства дома. Акт подтверждает, что квартира фактически передана дольщику, качество строительства, в том числе предусмотренная соглашением сторон отделка, отвечает условиям договора, квартира не имеет каких-либо дефектов, которые можно обнаружить при обычном осмотре. Кроме того, в акте, как правило, указываются сведения о произведенных между сторонами финансовых расчетах. Акт приема-передачи составляется в письменной форме в трех экземплярах - по одному для каждой из сторон, третий - для хранения в Управлении Росреестра по РТ.
Но прежде чем подписать акт приема-передачи, дольщику следует провести осмотр квартиры самостоятельно либо с привлечением эксперта в области строительства жилья.
Что же делать, если дольщик при осмотре принимаемой квартиры обнаружил недоделки, дефекты или даже изменения в планировке квартиры?
Такая ситуация предусмотрена законом: до подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта качеству, предусмотренному договором и иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта (п. 5 ст. 8 214-ФЗ). Застройщик в срок, предусмотренный договором либо законом (разумный срок), должен устранить выявленные недоделки или дефекты.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту приема-передачи, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками, и прописано, с какими именно.
В случае изменения планировки квартиры дольщик может потребовать восстановления планировки в соответствии с проектом, потребовать денежного возмещения в виде уменьшения цены договора или восстановить планировку за свой счет и истребовать денежные средства с застройщика.
Кстати, даже если какие-либо дефекты выявились после подписания передаточного акта, расстраиваться не стоит. Если квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве, то на нее по закону распространяется гарантийный срок не менее 5 лет. Так что в течение этого срока можно смело обращаться к застройщику и требовать устранения дефектов либо выплаты компенсации за самостоятельный ремонт. Конечно, не всякий застройщик может согласиться с претензиями дольщика, но если дефект действительно серьезный, можно смело обращаться в суд.
А теперь что касается вопроса, не станет ли препятствием для госрегистрации права собственности на квартиру запись в акте приема-передачи о дефектах, с которыми дольщик не согласен.
Законом предусмотрено, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта, подписанный застройщиком и дольщиком, наряду с разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также договором участия в долевом строительстве является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру (п. 2 ст. 16 214-ФЗ). Наличие в указанном акте или приложении к нему записей о недоделках или дефектах объекта долевого строительства не является препятствием для государственной регистрации права.
Таким образом, при обращении за государственной регистрацией права собственности на квартиру дольщику необходимо представить два подлинника подписанного сторонами передаточного акта (или иного документа о передаче объекта), подлинник договора участия в долевом строительстве и, в случае заключения таковых, подлинники договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к ним, а также уплатить государственную пошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.