Почему оценки земельных участков такие разные

Один земельный участок принадлежит, для примера, садоводческому товариществу, другой - коммерческой организации. И тот, и другой собственник, по сути, занимаются тем, что возделывают землю. Но у первого кадастровая стоимость участка, условно, сто рублей за квадратный метр, у второго - рубль пятьдесят. Подобные ситуации, которые на первый взгляд могут кому-то показаться парадоксальными, на самом деле рядовые, и, по словам специалистов, ничего необычного в этом нет.  Земля одна, а назначение - разноеОтвет на вопрос о разности кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории одного населенного пункта, - на поверхности, точнее - на поверхности земли. Как пояснил заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Артем Костин, земельные участки могут относиться к одной категории, но иметь разные виды разрешенного использования.  СправкаВозможно, в ближайшей перспективе категории земель будут отменены - соответствующий законопроект уже разработан. Пока же в Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:  1. земли сельскохозяйственного назначения; 2. земли населенных пунктов; 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4. земли особоохраняемых территорий и объектов; 5. земли лесного фонда; 6. земли водного фонда; 7. земли запаса.  В описываемых ситуациях земельные участки «роднит» то, что они относятся к категории земель населенных пунктов. Однако виды разрешенного использования у них совершенно разные: у садовых товариществ - это садоводство, у коммерческой организации - сельскохозяйственное использование. Всего в составе земель населенных пунктов насчитывается 17 видов разрешенного использования. Среди них, например, земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной и индивидуальной жилой застройки, для размещения гаражей и автостоянок, объектов образования, науки, здравоохранения, социального обеспечения; занятые городскими лесами, скверами, парками и т.д.  Очевидно, земельные участки с различными видами разрешенного использования и оцениваться, и стоить будут по-разному. Так, самыми «дорогими» по праву считаются земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. «Недорогими» - предназначенные как раз для сельскохозяйственного использования.  Что влияет на стоимость участка?Что касается непосредственно расчетов, которые используются при определении кадастровой стоимости земельных участков, в частности, предназначенных для ведения дачных, садоводческих и огороднических объединений, то в их основе (углубляться в технические подробности, которые могут быть понятны только специалистам этой области, мы не будем) - сравнительный метод, то есть сравниваются цены сделок, цены предложений, цены спроса и т.д. Наиболее достоверными сведениями о рынке недвижимости обладают учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Еще одним важным источником, содержащим достаточно полную информацию о рынке недвижимости, являются базы данных риелторских и рекламных организаций, специализирующихся на рынке недвижимости, электронные доски объявлений, печатные средства массовой информации.  К факторам, оказывающим существенное влияние на стоимость земельных участков, предназначенных для ведения дачных, садоводческих и огороднических объединений, можно отнести расстояние от объекта оценки до центра населенного пункта, ближайшей остановки общественного транспорта, водоема, лесопарковой зоны и т.д.  Совсем другие принципы оценки используются при определении кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Если коротко, при расчетах за основу берется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного значения в пределах того же муниципального района или городского округа. Отсюда значительная разница кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для садоводства и огородничества, и земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования.  КстатиЗемли сельскохозяйственного назначения делятся на шесть групп: 1. пригодные под пашни, сенокосы, пастбища и т.д.; 2. малопригодные под пашни, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса; 3. занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции; 4. занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности; 5. на которых располагаются леса; 6. прочие земли, в т.ч. болота, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками и т.д.  Напомним, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (ГКОЗ НП) утверждаются постановлением Кабинета министров РТ. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков отражаются в кадастровом паспорте либо кадастровой выписке земельных участков. Кроме того, информация о результатах ГКОЗ НП размещена на сайте Управления Росреестра по РТ www.rosreestr.org в разделе «Кадастровая оценка земель», в подразделе «Результаты кадастровой оценки земли», а также в СМИ.