Рынок недвижимости: новые правила игры
news_header_top_970_100

Рынок недвижимости: новые правила игры

На прошедшем ежегодном форуме «Недвижимость в Казани» было названо несколько важных трендов, которые повлияют на рынок в 2016 году. Главной новостью стало грядущее с 1 января изменение Налогового кодекса в части налогообложения продавца при продаже недвижимости.

Что поменялось

- По новому закону минимальный предельный срок владения объектом недвижимости увеличится с 3 до 5 лет, - прокомментировал изменения в законе вице-президент Гильдии риелторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.

Теперь, иными словами, чтобы продать квартиру без НДФЛ (уплаты 13-процентного налога от стоимости недвижимости), владельцу квартиры придется ждать пять лет. Изменения направлены против всевозможных спекуляций на рынке недвижимости, которые в последнее время участились. Затронуты и интересы законопослушных граждан, которым придется повременить с продажей жилья. Впрочем, некоторые объекты недвижимости по-прежнему будут иметь предельный минимальный срок 3 года.

- Это объекты, приобретенные по наследству или дарению от близких родственников, на основании договоров приватизации или ренты. Все остальные случаи подпадают под пятилетний срок с момента государственной регистрации перехода права, - поясняет Садреев.
Стоимость квартиры теперь не занизить

Однако главный сюрприз в другом. В целях борьбы с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи законодатели вводят еще одно изменение. Теперь налогообложение продаваемого объекта будет исчисляться из кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7.

- Кадастровая стоимость сегодня примерно равна рыночной, - продолжает Садреев. - Допустим, при продаже недвижимости за 3 млн рублей 70% ее кадастровой стоимости составляет 2 млн 100 тыс. руб. В этом случае, какая бы цена не была прописана в договоре при продаже, налогообложение будет производиться из расчета 13% от этих двух миллионов.

По словам специалиста, большое количество квартир, приобретенных по наследству, приватизированных или купленных по более низкой цене, просто-напросто уйдет с рынка. Количество объектов, выставленных на продажу, уменьшится. Как поведет себя рынок недвижимости, пока говорить рано. Но изменения грядут, это ясно. В такой ситуации люди, конечно, могут пойти на хитрости. По мнению риелтора, некоторые собственники при продаже квартир договариваются и заключают договор дарения.

- Но я не думаю, что большое количество покупателей пойдет на это, поэтому говорить о повальном оформлении договоров дарения не стоит, - комментирует  Садреев. - Более того, заключение такого договора подразумевает оплату налога на доход от дарения. Тем самым даритель не несет никаких потерь, а одаряемый лишается большой суммы.

Квартиры стояли по полгода

Говорили на форуме и об общей ситуации на рынке - по-прежнему сложной, но не критической. «Если в 2014 году средний срок экспозиции объявления о продаже был месяц-полтора, то в нынешнем году - в среднем около полугода, - отметил президент Гильдии риелторов Андрей Савельев. - Понятно, что коммуналки и гостинки все равно продавались, но «двушки-улучшенки» и «трешки»-ленинградки стояли подолгу. Тем не менее и в это непростое время есть риелторы, которые успешно продают квартиры».

В сентябре, по словам Савельева, ситуация начала меняться: «Сентябрь получился удачнее, чем три летних месяца. Что касается перспектив, то на данный момент трудно предположить, что будет в 2016 году. Наша экономика немало завязана на политике. А в этой области все непредсказуемо».

«Я не тороплюсь»

Многие риелторы сошлись на том, что на рынке сейчас сложилась уникальная ситуация в новейшей истории продажи недвижимости. В одном сегменте может наблюдаться разница до полумиллиона. «Самая распространенная сегодня фраза продавца - «Я не тороплюсь», - комментирует Руслан Садреев сложившееся положение. - Это неправильный подход. Если не торопишься, то продажу лучше пока вообще отложить. Если квартиру нужно срочно продать, следует адекватно смотреть на ситуацию и назначить реальную цену».

«Вторичка» на втором плане

На форуме был отмечен еще один свежий тренд: наиболее популярной сейчас является «первичка» и жилье, построенное недавно.

- За 2015 год в агентстве, руководителем которого я являюсь, продано всего несколько хрущевок, не более 5% от общего объема продаж. И в основном это было связано с невысокой ценой, - говорит Садреев.

По его словам, одним из драйверов спроса на строящееся жилье является сниженная процентная ставка по ипотеке. Но она пока не настолько низкая, чтобы сильно влиять на рынок. Причина в другом - сегодня все хотят новое жилье. Причем спрос растет не только на доступные однокомнатные, но и на двух- и трехкомнатные квартиры. Качество строительства заметно улучшилось. Квартиры, построенные одной и той же фирмой 10 лет назад и сегодня, отличаются. А потому и количество желающих вложиться в хрущевки и ленинградки с каждым годом уменьшается.