Татарстан бьет рекорды
Несмотря на сложные экономические обстоятельства, в Татарстане продолжают наращивать темпы ввода жилья в эксплуатацию. К концу декабря годовой план в республике был перевыполнен на 8,6% - всего было введено 3,4 млн квадратных метров. Это рекордный показатель для РТ.
Следует отметить, что перевыполнение плана во многом произошло благодаря массовому строительству индивидуального жилья, на которое приходится 1,7 млн квадратных метров. Еще 1,5 млн «квадратов» построено в сегменте многоквартирного инвестиционного жилья, остальные площади возведены в рамках программы соципотеки.
Что с ценами?
Если 2022-й запомнился замершими ценами на вторичное жилье, то год прошедший отметился ростом как на новостройки, так и на вторичку.
Стоит отметить, что оценки различных аналитиков и участников разнятся, однако во всех рейтингах цен Казань уверенно оказывается на верхних строчках. Среди крупнейших городов страны столица РТ уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Также по ценам на жилье с Казанью могут поспорить Московская область и некоторые города-курорты, например Сочи.
По данным аналитиков портала недвижимости «Циан», средняя стоимость квадратного метра в казанских новостройках составила 204 тысячи рублей. Вторичка обойдется дешевле - 166 тысяч рублей за «квадрат». Годовой рост цен составил 14 и 19% соответственно.
Аналитики портала «Мир квартир» приводят другие цифры. По их данным, средняя цена «квадрата» на первичном рынке Казани составила 195 тысяч рублей. За IV квартал новостройки прибавили в цене 8,9%, за год - 12,6%. Что касается вторичного жилья, то средняя цена составила 157 тысяч рублей - на 16,2% больше, чем годом ранее.
Нужно отметить, что еще пять лет назад на казанском рынке цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке различались не столь значительно. Напротив, готовое жилье зачастую стоило дороже. Причина этих изменений кроется в рынке ипотеки.
Ключевая ставка
Главным ударом по рынку недвижимости в этом году стало последовательное увеличение Центробанком ключевой ставки, от которой зависят ставки по любым коммерческим кредитам, включая ипотечные. Еще в начале года она составляла 7,5%. За прошедшие 12 месяцев произошло пять последовательных корректировок, после чего ключевая ставка выросла до 16%.
Что это значит для простых россиян? При покупке жилья с использованием коммерческой ипотеки за пять лет придется отдать банку примерно еще одну стоимость квартиры. А ведь большинство жителей страны берут жилищный кредит на 15 и более лет.
Не стоит забывать о том, что воспользоваться льготными ипотечными программами за редким исключением можно только при покупке нового жилья. В сложившихся условиях вторичный рынок заметно просел. В декабре еще можно было купить квартиру с более низкой ставкой, теперь же ожидается еще большее снижение спроса.
В подобных обстоятельствах многие россияне не смогут улучшить жилищные условия. Для того чтобы купить новую квартиру побольше, им нужно продать старую. А на нее трудно будет найти покупателя, ведь ипотека обходится слишком дорого.
Льготная ипотека была в приоритете
Казалось бы, в условиях высоких цен и банковских ставок рынок жилья должен был замереть. Но это не так, в стране отмечается рост количества сделок с недвижимостью. Почему?
Наиболее доступными на рынке стали льготные ипотечные программы. Самая массовая из них была запущена в качестве меры поддержки в ковидном 2020 году. В условиях программы произошел ряд изменений, на сегодняшний день в ее рамках можно купить квартиру в новостройке под 8% годовых.
Запуск этой программы вызвал ощутимый рост цен на первичное жилье. Именно тогда вторичка в крупных городах стала заметно отставать от новостроек. Ряд экспертов периодически предупреждал о возможном перегреве рынка. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно предлагала свернуть программу, перейдя к более адресным мерам поддержки.
Собственно, к ее словам прислушались. Уже сейчас условия программы ужесточили. Во-первых, воспользоваться ей можно лишь единожды. Такая мера должна отрезать от льготной ипотеки инвесторов, чтобы предотвратить рост цен для простых граждан. Во-вторых, размер первоначального взноса по этой программе был увеличен до 30%. А вот это решение делает ипотеку менее доступной уже для простых граждан.
Впрочем, это все цветочки. Программу массовой льготной ипотеки обещают свернуть уже к июлю. И такое предупреждение здорово разогревает покупательский интерес.
Чего ждать дальше?
Какой бы сложной ни была экономическая обстановка, трудно представить, будто спрос на рынке жилья упадет до минимума. Однако его структура обязательно изменится.
Уже сейчас россияне переориентируются на адресные программы льготной ипотеки. Доступны они не всем, а только определенным категориям граждан. Так, банк Дом.РФ в конце года сообщил, что на программу семейной ипотеки пришлось 44% выданных им займов. Еще 43% - на массовую льготную ипотеку. Определенным спросом пользуется ипотека для ИТ-специалистов.
Впрочем, для участия в программе льготной семейной ипотеки необходимо соответствовать ряду критериев, главный из которых - наличие маленького ребенка или двух несовершеннолетних детей.
Остальным россиянам придется пользоваться коммерческими ипотечными продуктами. А значит, после завершения программы льготной ипотеки на новостройки спрос на вторичное жилье наверняка вырастет.
В последние несколько лет до Казани докатился московский тренд на строительство домов с квартирами площадью 20 квадратных метров и менее. Еще недавно это казалось смешным, а с нынешними ценами вполне соответствует реалиям.
В Татарстане наиболее выгодным способом покупки жилья остается программа социальной ипотеки от Госжилфонда при Раисе РТ. В рамках программы и цены ниже, и ставка. Однако приобрести жилье можно только в соципотечных домах. Да и участвовать в программе могут далеко не все.
