По его словам, рынок жилья основательно «перегрет». На пятерых желающих купить квартиру в столице Татарстана готовы обрушить вал предложений 95 продавцов жилья. Горожане, конечно, с интересом наблюдают за строительным бумом в мегаполисе. Однако, полюбовавшись изысками архитекторов и вздохнув, отправляются к себе домой. В «хрущевки», «сталинки» и «ленинградки», доставшиеся их родителям бесплатно во времена социального равенства.
Однокомнатная мечта
Все понимают, эра жилищного милосердия закончилась. Сейчас правит бал принцип «жилье должно быть доступным, но не бесплатным». Об этом вновь напомнил директор МУП «Дирекция муниципальных жилищных программ» Альберт Зиннуров на конференции «Недвижимость Казани: реальность и перспективы развития».
Специалист согласен с тем, что активное жилищное строительство в столице не сделало жилье более доступным для ее народонаселения. Рыночная цена в 40 - 45 тысяч рублей за квадратный метр не по карману казанцам, имеющим за душой 25 тысяч рублей среднемесячного дохода на семью.
- Не более 15 процентов горожан могут купить себе квартиру, - констатировал Альберт Зиннуров.
СТАТИСТИКА. Вместо вывода об уровне благосостояния горожан привел такую статистику: 42 процента казанцев, мечтающих решить свои жилищные проблемы, претендуют лишь на однокомнатное жилье. 38 процентов - на двухкомнатную квартиру и только 16,7 процента - на трехкомнатную.
Кто решит проклятый квартирный вопрос?
Ипотека
В республике продолжает реализовываться программа соципотеки. Несмотря на финансовый кризис, ее условия остаются неизменными, подтвердил недавно Президент Татарстана Минтимер Шаймиев. Но попасть в списки счастливчиков становится все сложнее. А сроки ожидания новоселья передвинулись с года до трех-четырех лет.
Как всегда, оказались в выигрыше первые. Те, кто вовремя оценили реальный шанс улучшить свои жилищные условия и подсуетились со сбором справок о бюджетном житье-бытье.
ЖИЛЬЕ ГОРОЖАНАМ. Кроме соципотеки, в Казани действует муниципальная программа «Жилье горожанам». До конца текущего года квартиры по этой программе получат 100 семей. В следующем число новоселов предполагают увеличить как минимум вдвое. Цена муниципального метра пока держится на уровне 30 тысяч рублей.
ОБЫЧНАЯ ИПОТЕКА. Горожанам, которые не являются бюджетниками и не имеют никаких льгот и заслуг, готовы помочь приобрести жилье банки, предоставляя обычный ипотечный кредит. Правда, сейчас взять его стало значительно сложнее. Некоторые банки прекратили выдачу ипотечного кредита. Другие повысили проценты за пользование их денежкой: заемные средства предлагаются уже под 14 процентов.
Надо понимать, что кредит на жилье: платишь за две квартиры
ПРОГНОЗ. - К концу года ипотечные ставки в Казани достигнут 16 процентов. Не исключаю, что в 2009 году они достигнут отметки в 20 - 25 процентов, - дает прогноз президент Гильдии риелторов Казани Валерий Абсалямов.
Но несмотря на то что ипотека теряет свою доступность, кредит в банке - порой единственная возможность купить квартиру, констатирует руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар банк» Яна Ваулина. В среднем ставки по ипотечным кредитам повысились сейчас на 1,5 процента. И ужесточились условия выдачи ипотечного кредита. Например, суммы свыше 1,5 миллиона рублей выдаются в долг лишь тем заемщикам, которые внесли первоначальный взнос не менее 20 процентов от общей суммы. К тому же заемщик обязан подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. Даже к тем клиентам, которые в прошлом году могли без проблем получить кредит, сегодня относятся крайне осторожно. В ряде случаев они получают отказ. Особенно это коснулось людей, занимающихся малым бизнесом. Небольшие компании больше подвержены риску банкротства, поэтому получить кредит их сотрудникам довольно сложно.
ВЫВОД. По оценке специалистов «Булгар банка», сейчас из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходов около 90 процентов населения Татарстана не имеет возможности получить ипотечный кредит.
Домик за городом
Если квартиры худо-бедно, но продаются в кредит, то купить по ипотеке загородную недвижимость гораздо сложнее: удовлетворяются лишь 10 - 15 процентов заявок.
ПОЧЕМУ? Особенно плохо развита ипотека загородных объектов эконом-класса. Ведь они строятся на землях сельхозназначения, выделенных зачастую на незаконных условиях под застройку. Когда банки начинают проверять документы, то выявляют массу нарушений и следует отказ. Кроме того, требования к приобретаемому дому достаточно жесткие. Обязательно наличие отопления, канализации, водо- и электроснабжения. То есть объект должен быть полностью готов для круглогодичного проживания в нем. Старые и ненадежные дома в качестве покупки не рассматриваются.
МАЛОВАТО БУДЕТ. В итоге ипотека загородной недвижимости составляет лишь 3 процента от всего объема ипотечных сделок.
Почем земля?
Ипотечные кредиты на покупку земельных участков еще сложнее и выше.
ПРОБЛЕМЫ в оценке стоимости земли. По сравнению с покупкой квартиры сумма первоначального взноса при ипотеке земельных участков больше примерно в два раза. Как отмечают сотрудники «Булгар банка», Центробанк России уже трижды с начала года увеличивал на 0,25 пункта ставку рефинансирования. И прогнозируется дальнейший рост учетной ставки предположительно до 11,5 - 12 процентов годовых.
Предвидя такие последствия, часть российских банков приостановила реализацию своих ипотечных программ или ужесточила условия ипотечного кредитования, повысив минимальные процентные ставки по кредитам до 13 - 14 процентов годовых.
НЕ ВСЕ ПОТЕРЯНО. По мнению экспертов, в перспективе банкам предстоит пересмотреть условия кредитования и предложить для заемщиков новые программы. Ведь число желающих решить свой квартирный вопрос со временем не уменьшится.
«Аэродромы» не предлагать!
Огромные квартиры с большим метражом - как раз те самые 80 процентов новостроек, которые в Казани не востребованы. Они пустуют уже несколько лет. Таким наблюдением поделилась с нашим корреспондентом начальник отдела маркетинга ЗАО «Фон» Ольга Сарбаева.
- В первых волнах покупателей этого нового комфортного жилья еще находились люди, достигшие определенного достатка и уставшие жить в хрущевках. Их очень интересовали именно большие квартиры - не меньше 120, 140 или 180 «квадратов». Сейчас этот клиент закончился. А у кого есть средства, предпочитают загородные дома экологически чистых районов.
ПРОСТОЙ. В результате проекты застройщиков, приступивших к возведению домов-«большаков» три-четыре года назад, своего покупателя не нашли. Требования к жилищу за это время успели поменяться.
Сегодня стали актуальны не квартиры внушительных размеров, а такое жилье, которое человек способен содержать. Выросшие в разы коммунальные платежи заставляют рассчитывать свои силы, планируя будущий семейный бюджет. Так что те, у кого средства ограничены, выбирают сейчас оптимальный вариант. Наибольшим спросом пользуются двушки общей площадью 65 - 75 квадратных метров и трешки в 90 - 95 «квадратов».
ГЛАВНЫЙ ВОПРОС. Снизится ли стоимость нераспроданных квартир и строящегося жилья? Вряд ли...
Во-первых, стоимость квадратного метра жилья постоянно растет. Рост подогревает себестоимость строительства и цен на стройматериалы. Плюс нестабильность фондового рынка. Именно она будет привлекать инвесторов для вложения средств в недвижимость, хотя бы для того, чтобы их просто сохранить.
По оценкам наших специалистов, оснований для резкого падения цен на жилье в Казани, скорее всего, не предвидится. Но в ближайшие год-два цены на жилье ждут «заморозки».
КСТАТИ
Соципотека - это целевая республиканская госпрограмма обеспечения граждан жильем, пришедшая в 2004 году на смену программе ликвидации ветхого жилья. Среди основных ее условий: общая площадь на одного члена семьи должна быть менее 18 м2. Срок кредитования - до 28,5 лет под 7 процентов годовых. Цена приобретаемого жилья значительно ниже рыночной.