Рамиль Хакимзянов, экономист, владелец ООО «Капитал», считает, что ЦентроБанк поднимает ставку, потому что видит угрозу инфляции. То есть денег сейчас у населения и желания купить больше, чем товаров в наличии.
«Подняв ставку, ЦБ отрезает часть платежеспособного спроса. Каким образом? Например, если вы хотели взять две квартиру про запас и способны были платить ипотеку в размере 30 тыс. рублей ежемесячно, то сейчас повышение ставки сделает платеж по этой же квартире в 45 тыс. рублей. И скорее всего, вы либо сами откажетесь, так как условия ухудшились, либо вас банк «не пропустит» [заявку на ипотеку] по доходам, потому что вы не сможете платить такую большую сумму ежемесячно. Таким образом, ЦБ «остужает» экономику и убирает необязательный спрос. А именно тот спрос, который идет просто по инерции, чтобы количество товаров сравнялось с количеством желающих купить», – говорит Хакимзянов.
«На «вторичке» отразится больше»
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин считает, что сегодняшнее повышение ставки в первую очередь скажется на вторичном жилье. Прогнозируемая экспертов новая ипотечная ставка – от 15% и выше окажется неподъемной для желающих купить «вторичку» – все-таки около 90% покупателей прилобретают жилье в ипотеку. Поэтому продажи «вторички» просядут, а продавцы ее будут делать скидки, что снова скажется на снижении цен на подержанные квартиры.
«Что касается новостроек, то там по традиции сначала начнется ажиотаж, а вот в первые месяцы осени можно ожидать снижения спроса. У застройщиков в последние несколько дней уже начался ажиотаж на фоне информации о повышении ставки ЦБ. Так что в августе точно будут аномально высокие продажи. Просадка начнется в сентябре-октябре, когда все запланированные сделки будут закрыты.
В первые месяцы застройщики займут выжидательную позицию и будут смотреть на реакцию рынка. Вряд ли кто-то из девелоперов будет напрямую снижать цены. Строительные компании придумают другие инструменты для стимулирования спроса, как было в прошлый раз — кешбэк на первоначальный взнос, траншевая ипотека, субсидирование ипотечной ставки», – говорит Идиатуллин.
Эксперты ожидают после повышения ключевой ставки ажиотаж, а после затишье.
Фото: © Михаил Захаров
«Рынок уже отреагировал на повышение ставки»
Гендиректор девелоперской группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев в комментарии «РБК Татарстан» сообщил, что рынок уже отреагировал на изменение ставки. Покупатели, по словам Галеева, стремятся выйти на сделки до того, как банки изменили свои ипотечные программы под рост ключевой ставки.
«Банки обычно реагируют в течение максимум недели, — говорит девелопер. – Поэтому сейчас рынок недвижимости ждут ажиотаж и бум продаж, а потом наступит очевидный спад. Думаю, статистика Росреестра покажет это снижение по итогам сентября-октября, если к этому времени ситуация с ключевой ставкой не изменится».
Галеев считает, что для покупателей вырастет не только процентная ставка по ипотеке, но и комиссия, которую застройщики отдают за субсидируемую часть.
«Основные продажи сейчас идут по ипотеке с господдержкой, но из-за маленьких лимитов заемщикам приходится на сумму, превышающую 6 млн, брать субсидируемую застройщиком ипотеку. В итоге, у нас получается конструктор, каждая часть которого рассчитывается отдельно, – объясняет Галеев. – У каждого банка свои правила расчета коэффициентов на субсидируемую часть, поэтому сейчас довольно сложно подсчитать итоговый рост стоимости банковских услуг. Точно могу сказать, что это будет не менее 3,5-4% от стоимости кредита. То есть при очень грубом подсчете квартира за 15 млн руб. из-за стоимости ипотеки и комиссии банка для покупателя подорожает примерно на 550-600 тыс. рублей».
Заместитель исполнительного директора «Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан» Булат Гилманов заявил сегодня, что даже на фоне повышения ключевой ставки, ГЖФ сохранит свою по республиканской социальной ипотеке – в 7%.
«Мы 28 лет держим ставку 7%. Когда на рынке падало и повышалось, у нас – 7%, мы ее менять не будем. Ждем к нам за жильем», – сказал представитель ГЖФ.