Разрешение на строительство
Эта процедура требует от будущего владельца недвижимости значительно меньших усилий. Если прежде проект будущего объекта требовалось согласовывать с целым рядом госструктур, то теперь согласно изменениям, которые внесены пунктом 5 статьи 16 ФЗ 340 в статью 51.1 Градостроительного кодекса РФ, для того чтобы начать возводить или реконструировать жилое строение, достаточно поставить в известность подразделение по градостроительной политике органов местного самоуправления, направив соответствующее уведомление. Подать его можно в градостроительном отделе лично, отправив заказным письмом, через многофункциональный центр или на портале госуслуг.
Что должно содержать это уведомление? В первую очередь личные данные уведомителя, включая сведения об удостоверении его личности и место постоянного проживания. Если строительством будет заниматься подрядчик, то необходимо полное его наименование и сведения о прохождении регистрации с номером записи в реестре юридических лиц. Также потребуется указать идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), кроме компаний, зарегистрированных в других государствах.
Необходимо определить место будущего строительства на плане местности, указав номер по кадастру, либо сделать точное описание места нахождения и указать адрес имеющегося в собственности земельного надела. Соответственно, необходимо подтвердить право собственности на участок документально, указав сведения о возможных дольщиках и совладельцах. Очевидно, что уведомление должно содержать точные характеристики будущего строения. Будущий владелец строения должен дать обязательство властям, что дом не будет разделен на самостоятельные объекты. Все вышеуказанные сведения должны подтверждаться документально.
Завершение строительства
По окончании строительства застройщик обязан оповестить об этом органы по градостроительной политике в течение 30 дней. Сделать это можно таким же образом, как и при подаче предыдущего уведомления, направив ссылку на оплату госпошлины.
При этом уведомление должно содержать документально подтвержденные полномочия застройщика и технический план строения, а также соглашение о перераспределении долей в праве владения и распоряжения, если домом будут владеть несколько собственников. В течение 7 рабочих дней собственнику будет направлено новое уведомление о соответствии или несоответствии проекта ранее заявленным параметрам с указанием возможности исправления несоответствий и приведения объекта в соответствие с законодательными нормами.
Согласно ФЗ 340 разрешение на строительство, начатое до августа 2018 года, а также распоряжение о вводе строения в эксплуатацию оформлять больше нет необходимости.
Дачное строительство
Одним из главных нововведений, установленных ФЗ 340, стала возможность возведения капитальных жилых строений на садовых участках. При этом следует учитывать, что все дачные участки теперь делятся на садовые и огородные. На первых разрешено капитальное строительство, на вторых - нет.
Также закон определяет требования к индивидуальным жилым строениям. Таковые должны являться отдельно стоящими зданиями высотностью не более 3 этажей и не выше 20 метров. Важно учитывать, что здание не должно быть предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, такие как квартиры и комнаты других хозяев.
Регистрация и кадастровый учет
Вступление в силу ФЗ 340 повлекло за собой ряд изменений в процедурах регистрации недвижимости. Так, до марта 2019 года допустимо прохождение регистрационных действий объектов недвижимости без установленного законом уведомления о завершении строительных работ.
Если предполагается снос жилого строения или его полная реконструкция до начала действия закона, то уведомления отсылать также не нужно. Эти же правила будут действовать в отношении самовольно возведенных строений.
Важная информация для владельцев земель, не успевших поставить их на кадастровый учет: они обязаны получить кадастровые паспорта на наделы и строения, иначе могут лишиться своей недвижимости в пользу муниципальных образований.
Впоследствии вернуть свой участок можно будет только через суд, причем только если тот посчитает, что земли были переданы по ошибке.
Гражданам, не прошедшим процедуру дачной амнистии, следует учитывать, что объекты землеустройства, которые прошли регистрацию до 2012 года, не могут быть автоматически поставлены на кадастровый учет. Кроме того, при постановке на учет необходимо заново провести межевание.
Снос незаконных строений
В соответствии с ФЗ 340 изменились правила признания здания самовольной постройкой. Так, для того чтобы строение не считалось таковой, градостроительные нормы и правила должны быть приняты на момент начала строительства и действовать в день выявления самовольной постройки. Также если собственник объекта не знал, что строит с нарушением условий пользования земельным участком, постройка не считается самовольной.
Определен и перечень случаев, в которых запрещается снос объектов в пределах границ населенных пунктов, включая СНТ. Так, здание не может быть снесено, если права на него были зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, характеристики жилого дома соответствуют требованиям, принятым для ИЖС, а земельный участок и строение имеют одного собственника.
Напротив, здание может быть снесено в судебном порядке, если постройка была возведена до 29.10.2001, в случае если основанием для сноса является отсутствие документов на землю. Также могут быть снесены постройки, возведенные до 14.05.1998, в тех случаях, когда основанием для сноса является отсутствие разрешения на строительство.
- Разрешение на строительство заменили уведомлением, однако сама процедура осталась почти без изменений: требуется подавать в Управление градостроительных разрешений (УГР) уведомление о начале строительства с приложенной схемой расположения объекта на земельном участке. Стало необязательным прикладывать градостроительный план земельного участка, но застройщик должен учитывать сведения об охранных зонах и правилах землепользования и застройки, чтобы правильно расположить дом на участке.
Без положительного ответного уведомления УГР о соответствии строительства законодательным нормам в дальнейшем зарегистрировать объект не получится.
По завершении строительства необходимо снова уведомить УГР о том, что строительство завершено, и вместе с уведомлением сдать технический план. Управление градостроительных разрешений в случае соответствия построенного дома заявленным параметрам самостоятельно отправляет технический план в органы Росреестра для дальнейшей регистрации.
Аналогичный порядок действует и для садовых домов. Для жилых строений, расположенных на садовых участках, до 1 марта 2019 года сохраняется прежний порядок регистрации без уведомления.
