Чем выгодна и опасна ипотека, сдаваемая в аренду

К нестабильности на рынке недвижимости казанцы давно привыкли.
Из-за постоянного подорожания квартир далеко не все могут позволить себе приобрести жилье за наличку. Выручает ипотека. По мнению специалистов, ипотечный кредит - весьма выгодное вложение капитала, несмотря на высокий уровень процентов. Сумма ежемесячных выплат по ипотечному кредиту  сопоставима с суммой, затрачиваемой на аренду жилья. Поэтому в последнее время горожане все чаще покупают квартиры по ипотеке и, отремонтировав их, тут же сдают в аренду, чтобы быстрее погасить кредит. 
О выгоде и подводных камнях новой жилищной тенденции корреспондент «КВ» беседует с нашим постоянным экспертом - казанским юристом Фаридом ХАЙРУЛЛИНЫМ. - Во-первых, жилье, которое находится в собственности, и жилье, взятое по ипотеке, - две разные вещи. В первом случае вы полноправный хозяин и распоряжаетесь недвижимостью по своему усмотрению. Во втором необходимо учесть тот момент, что ваша ипотечная квартира - это собственность банка, - поясняет юрист. - То есть нужно иметь в виду, что квартира, приобретенная на заемные средства, является залогом банка. Заемщик имеет право использовать это жилье исключительно по назначению. При этом он должен следить за состоянием жилья и не допускать его ухудшения. Если же квартира сдается в аренду, то риски порчи залога возрастают в разы. Те, кто ее снимают, не обязательно будут использовать жилье по назначению. Они вполне могут устроить там временный склад или пошивочную мастерскую. Впрочем, даже если арендаторы будут проживать в этой квартире, никто не может гарантировать, что они не испортят или даже не уничтожат ее. 
- То есть банк может возразить против такого использования квартиры?- От этого никто не застрахован. Банк, как правило, дает кредит потому, что клиент привел доводы: у него есть стабильный доход и квартира нужна для проживания. Именно это становится основным аргументом при установлении низких процентных ставок по ипотеке. Если же клиент намерен сдавать ипотечную квартиру в аренду, то его цели уже предпринимательские. Значит, и проценты по такому кредиту должны быть выше. В кредитных договорах большинства банков обязательно есть пункт о том, что заемщик имеет право проживать в квартире лично. А  сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит. Зная об этом, многие ловкие клиенты просто не уведомляют банк о своих планах. К тому же, если заемщик аккуратно погашает платежи, банк не перечит. Обычно в залоге у него столько квартир, что проверяют только собственность неблагонадежных заемщиков.
- Какие еще моменты следует учесть тем, кто решил сдавать ипотечную квартиру в аренду?- Нужно помнить, что основное условие получения ипотеки - наличие у клиента постоянного дохода. Причем на момент оформления, а не планируемого. Другими словами, если погашать заем клиент планирует из арендных доходов, то кредит ему попросту не дадут. Сложно предсказать, каковы будут цены на рынке аренды через пару лет. Для банка это риск! Если такой доход для клиента будет единственным, то в случае падения цен на жилье он не сможет платить по кредитным обязательствам. 
КОММЕНТАРИЙ руководителя одного из казанских агентств недвижимости Александра ЛОЩИНА: - Сдавать ипотечную квартиру в аренду выгодно в том случае, если вы сдаете ее в городе, где невысокая стоимость недвижимости и не низкая стоимость аренды. Например, в Москве покупать по ипотеке, чтобы сдавать в аренду, убыточно. Там стоимость недвижимости такова, что даже при высокой арендной плате ипотечный инвестор останется в большом минусе. В Казани, как правило, аренда тоже растет в цене. Поэтому многие делают на этом деньги. 
Покупка квартиры по ипотеке может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии, например для ребенка. При росте цен на недвижимость квартира в аренде не только приносит доход, но и дорожает. Покрывая таким образом арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег. Вариант купить квартиру по ипотеке, чтобы сдавать в аренду,  также выгоден, если у вас хороший первоначальный взнос и вы собираетесь брать небольшую сумму в банке. Таким образом, ваши выплаты по ипотеке покрывают доходы от аренды. Если платежи по аренде выше ваших ежемесячных затрат по ипотеке, вы получаете ежемесячную прибыль. 

КВ
Лента новостей