Квартирный вопрос, всегда считавшийся одним из самых острых для россиян, в последнее время приобрел новое пугающее измерение. Добросовестные покупатели, годами копившие на жилье своей мечты, тщательно проверявшие все документы и прошедшие сделку через банк и нотариуса, внезапно остаются и без денег, и без квартиры. Виной тому набирающий обороты феномен, который в народе и СМИ окрестили «эффектом Долиной» или даже «БабкоОПГ».
Фото: Фарит Муратов
Откуда растут ноги
«Эффект Долиной» - это судебная практика, при которой сделки купли-продажи недвижимости, совершенные пожилыми продавцами, признаются недействительными по причине того, что собственник, по его словам, действовал под влиянием обмана или заблуждения, навязанного третьими лицами - мошенниками. В результате покупатель, уже успевший заплатить деньги и даже зарегистрировать право собственности, по решению суда лишается квартиры. Деньги же, которые он перечислил, оказываются утрачены, так как были переведены злоумышленникам, а с продавца, часто не имеющего доходов и имущества, взыскать их практически невозможно. По данным экспертов, подобных случаев по стране уже сотни, а совокупный ущерб исчисляется миллиардами рублей.
Отправной точкой для волны аналогичных судебных исков стала громкая история с продажей квартиры народной артистки Ларисы Долиной. Как рассказали в ряде СМИ, певица стала жертвой телефонных мошенников, которые представились сотрудниками правоохранительных органов. Они убедили певицу в том, что ее средства находятся под угрозой и для их сохранения необходимо продать недвижимость и перевести вырученные деньги на так называемые безопасные счета.
Квартира была продана IT-специалисту Полине Лурье. Примечательно, что покупательница, чувствуя подвох, просила Долину предоставить справку от психиатра, подтверждающую ее дееспособность, однако получила отказ. После того как артистка осознала, что стала жертвой преступления, она обратилась в суд. Сделка была признана недействительной, квартира возвращена Долиной, а Полина Лурье осталась и без жилья, и без миллионов, несмотря на все попытки оспорить это решение.
Типичный сценарий: случай семьи Ахмадуллиных из Казани
Эта история повторяется в разных городах России, приобретая характер эпидемии. Яркий пример - история семьи Ахмадуллиных из Казани, которую подробно рассказали журналисты телеканала «ТНВ». Семья с двумя детьми, желая улучшить жилищные условия, решила продать свою «двушку» и купить «трешку». Они нашли подходящий вариант - собственницей квартиры была пожилая женщина, собиравшаяся переехать в частный дом. Была проведена платная юридическая проверка, которая не выявила никаких рисков. Продавщица подписала все необходимые документы, включая расписку о том, что совершает сделку в трезвом уме и твердой памяти. Деньги в сумме 4,8 миллиона рублей были переведены через банк. Однако в день передачи ключей вместо новоселья семью ждал шок: продавщица отказалась отдавать квартиру, заявив, что ее обманули мошенники и она лишилась всех денег.
Суд первой инстанции встал на сторону Ахмадуллиных, однако после поданной апелляции, когда приняли во внимание заключение психолога о «состоянии повышенной тревоги» пенсионерки на момент сделки, это решение было отменено. В показаниях также всплыла информация, что продавец, возможно, изначально планировал оспаривание сделки. В результате семья осталась без денег и без крыши над головой и вынуждена скитаться по съемным квартирам.
Позиция судов и формирование опасной практики
Ключевой проблемой является то, что суды все чаще принимают решения в пользу пожилых продавцов, руководствуясь принципом защиты социально уязвимой категории граждан. Формально применяется механизм двусторонней реституции: сделка аннулируется, продавцу возвращают квартиру, а покупатель должен получить обратно свои деньги. Однако на практике, как поясняют юристы, это лишь теория.
Поскольку деньги уже перечислены мошенникам и исчезли, а у самого продавца-пенсионера часто нет никаких активов для взыскания, покупатель не может вернуть свои средства. Адвокат Шамиль Курамшин из Адвокатской палаты Республики Татарстан отмечает, что в России, несмотря на отсутствие прецедентного права, формируется устойчивая судебная практика. Судьи, видя решения коллег по аналогичным делам, особенно из верховных инстанций, склонны им следовать, что и приводит к лавинообразному росту удовлетворенных исков от пожилых продавцов.
В прокуратуре Татарстана сообщают, что их представители активно вступают в такие процессы для дачи заключения в защиту пенсионеров, признанных потерпевшими по уголовным делам. Ярким примером стало решение Московского райсуда Казани в феврале этого года, который удовлетворил иск обманутой мошенниками пенсионерки, обязав ее при этом вернуть покупателю 5,1 миллиона рублей. Однако решение еще не вступило в силу, и дальнейшая судьба этих денег остается под вопросом.
«Красные флаги» для покупателя
Профессионалы рынка недвижимости советуют покупателям быть предельно осторожными. Президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ» Анастасия Голяшева выделяет несколько тревожных сигналов, или «красных флагов», при покупке жилья на вторичном рынке. Главный из них - это преклонный возраст продавца, особенно если он одинок. Также должно насторожить сильное занижение цены по сравнению с рыночной, настойчивое требование провести расчет наличными и явная спешка, с которой продавец подталкивает к скорейшему завершению сделки. Совпадение даже двух из этих факторов является веским основанием для того, чтобы отказаться от покупки, как бы привлекательно она не выглядела.
Проректор КИУ, профессор Игорь Бикеев высказывается за введение так называемого периода охлаждения для сделок с недвижимостью. По его мнению, если бы деньги не передавались продавцу сразу, а замораживались на специальном счете на несколько недель, это позволило бы выявить нечистые намерения и дало бы пожилому человеку время осознать свои действия без давления.
Законодательные инициативы и парадокс несправедливости
Осознавая масштабы проблемы, политики и эксперты предлагают законодательные решения. Сенатор Айрат Гибатдинов направил официальное обращение в Министерство юстиции РФ с инициативой обязать граждан пожилого и старческого возраста при продаже недвижимости предоставлять справку о своей дееспособности. Лидер ЛДПР Леонид Слуцкий предложил более сложный механизм - систему безопасных сделок. Его идея заключается в том, чтобы деньги покупателя не переходили продавцу сразу, а находились на заблокированном счете в течение 30 дней. Этот период охлаждения позволил бы пожилому человеку без давления осознать свои действия, а правоохранительным органам - провести с ним разъяснительную работу. Мошенники же, зная, что не смогут быстро получить деньги, потеряют интерес к такой схеме. Депутат Ярослав Нилов также поддерживает идею обязательного нотариального заверения подобных сделок для дополнительного контроля.
Сложившаяся ситуация создает правовой парадокс, при котором защита одной уязвимой группы граждан - пожилых людей - приводит к полному бесправию и разорению другой группы - добросовестных покупателей. Пока государство ищет системные решения, единственным способом защиты для рядовых граждан остается высочайшая степень бдительности. Покупка квартиры у пожилого человека сегодня сопряжена с колоссальными рисками, и даже безупречное юридическое сопровождение не может служить стопроцентной гарантией безопасности. «Эффект Долиной» наглядно показал, что существующие механизмы защиты прав собственника и покупателя оказались не готовы к новой реальности и требуются срочные изменения на законодательном уровне.