Специалисты рассказали об особенностях проведения сделок, способах проверки собственности перед покупкой, ответили на вопросы о необходимых документах для регистрации жилья. Публикуем ответы на наиболее актуальные вопросы, заданные в ходе «горячей линии».
- Семье из четырех человек на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, в равных долях по одной четвертой. Земельный участок принадлежит только одному из сособственников на праве личной собственности. Возможно ли отчуждение доли жилого дома без земельного участка, так как права на земельный участок не оформлены?
- В данном случае возможно. В соответствии с действующим законодательством собственнику принадлежат права пользования и распоряжения недвижимым имуществом, то есть заключение любых не противоречащих закону сделок. Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок не является препятствием для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на жилой дом.
- Мы с сестрой подавали документы на регистрацию договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, по одной второй доли. Сколько экземпляров договора купли-продажи получу я, а также моя сестра? Необходимо ли составление расписки о получении денежных средств с продажи квартиры?
- Законом предусмотрена свобода формы договора, то есть порядок расчета и количество экземпляров договора могут быть определены сторонами по их усмотрению, однако необходимо учитывать, что один экземпляр договора купли-продажи остается в архивном деле Управления Росреестра. Также сообщаем, что Управление Росреестра не наделено полномочиями по оказанию юридической помощи в сопровождении сделок и, соответственно, в вопросе о необходимости составления расписок в получении денег.
- Семья продает квартиру, которую приобретают с использованием кредитных средств, и одновременно приобретает другую квартиру за наличный расчет. Каковы порядок подачи документов и порядок расчета?
- Порядок расчета, а также порядок подачи документов определяются сторонами сделки самостоятельно исходя из личных пожеланий и обстоятельств, на что могут повлиять условия получения денежных средств, а также порядок расчета при встречном приобретении недвижимого имущества. Однако обращаем внимание, что порядок расчета должен быть указан в договоре купли-продажи.
- Хотим купить жилой дом и земельный участок. Куда необходимо обратиться, чтобы исключить возможность дальнейшего сноса жилого дома и изъятия земельного участка в связи с включением их в Генеральный план города Казани?
- Следует обратиться в Исполнительный комитет Казани, управление архитектуры и градостроительства Казани для получения данной информации. Кроме того, рекомендовано также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости для получения информации о наличии либо отсутствии охранных зон инженерных коммуникаций, наличие которых должно быть указано в договоре купли-продажи.
- В собственности есть земельный участок, на котором расположен садовый дом, права на дом не зарегистрированы. Будет ли это обстоятельство являться препятствием для последующего оформления либо наследства, либо дарения?
- Препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на зарегистрированный земельный участок это являться не будет. Однако рекомендуем вам зарегистрировать право собственности на садовый дом, расположенный на данном земельном участке, в соответствии с действующим законодательством.
- На руках имеется свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей. Достаточно ли этого документа для государственной регистрации права собственности?
- Государственная регистрация права собственности включает в себя несколько этапов, одним из которых является правовая экспертиза, при проведении которой государственным регистратором прав возможно направление межведомственных запросов для получения информации для процедуры государственной регистрации права собственности. Необходимо также отметить, что окончательное решение о проведении государственной регистрации принимается государственным регистратором исключительно после проведения правовой экспертизы.
- Собственник недвижимого имущества умер, открыто наследственное дело. Однако документы от нотариуса не получены в связи с тем, что не прошел период, установленный действующим законодательством. Возможно ли, что до получения документов от нотариуса с данным объектом недвижимого имущества может быть произведена какая-либо сделка по отчуждению?
- Нет, такое невозможно. Право распоряжения принадлежит только собственнику недвижимого имущества.
- Супругами на праве общей совместной собственности была приобретена квартира с использованием кредитных средств, в дальнейшем для погашения кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала. Возможно ли не выделять долю одному из детей? Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение об определении долей?
- В соответствии с законом №256-ФЗ недвижимое имущество, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В связи с этим обязательным является выделение конкретной доли за каждым членом семьи. Также необходимо отметить, что данное соглашение нарушает режим совместной собственности супругов, предусмотренный действующим законодательством, в связи с чем будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.
- Хотим продать квартиру, собственниками которой являюсь я, а также мой сын, признанный недееспособным. Необходимо ли обращаться к нотариусу или возможно составление договора в простой письменной форме?
- В соответствии со статьей 54 ФЗ №218 сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ограниченно дееспособному гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
- Мне принадлежит доля в объекте недвижимого имущества. При отчуждении необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение?
- В соответствии со статьей 42 ФЗ №218 сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
- У мужа три четверти доли в квартире, одна четвертая доля принадлежит сыну. Может ли продать муж свою долю, если сын отказывается от продажи?
- Да, может. Однако необходимо учитывать, что в данном случае право преимущественной покупки будет возникать у вашего сына, так как он является сособственником данной квартиры. Также вы можете продать долю в квартире постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Для этого необходимо приложить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме сособственника о намерении продать свою долю с указанием цены и всех условий сделки. Либо может быть приложен также отказ от права преимущественной покупки.
- Квартира была приватизирована на одного человека, остальные проживающие и прописанные в данной квартире от приватизации отказались. Возможно ли в настоящее время ликвидировать зарегистрированное право собственности и заново провести приватизацию?
- В соответствии с действующим законодательством государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. В связи с чем рекомендуется обратиться в суд.