Дом №28 по проспекту Фатыха Амирхана входит в состав жилищно-строительного кооператива. Возможно, поэтому, а еще и потому, что в здешнем правлении кооператива работают неравнодушные к своему жилищу люди, дом и двор находятся в прекрасном состоянии. В подъездах чисто, нет надоевшего всем рекламного мусора, лифты новые, современные. Двор огорожен, детская площадка хоть и со скромным оснащением для игр, но все-таки есть. Имеется даже мини-парк с березками и липками. Словом, можно жить и не тужить.
Но Марлез Галимзянович, который тоже входит в состав правления ЖСК, так не считает. По его твердому убеждению, жители кооператива могут лишиться всего этого благополучия, если не оформят дворовую территорию и землю под домом в собственность.
- В 2010 году я был избран в правление своего ЖСК, - рассказывает Марлез Галимзянович. - Пока выполнял работы по замене измерительных приборов, разработке и принятию нового устава кооператива, занимался оформлением документов для капремонта дома, все было хорошо. Но, когда в 2012 году выразил желание оформить землю кооператива в собственность жильцов, встретил резкое неприятие членов правления. Большинство из них категорически не желали, чтобы земля стала нашей. Но я не отказался от своей идеи и упорно искал необходимую информацию. Выяснил, что имеется постановление исполкома Казани №8887 от 30 октября 2008 года об отчуждении земельного участка нашего многоквартирного дома в муниципальную собственность. Основанием для этого послужил добровольный отказ от земли собственников квартир на общем собрании членов ЖСК. По поручению Прокуратуры РТ, куда я написал заявление, ОБЭП отдела районной полиции провел опрос жильцов. И выяснилось, что никто из собственников квартир на этом собрании не присутствовал и никакой отказ не подписывал. Я искал это постановление исполкома и делал запросы в мэрию, прокуратуру, но документ и даже его копию так и не нашел. Правда, есть новый кадастровый паспорт нашего земельного участка площадью 4167 квадратных метров. Но, судя по документам кооператива, до принятия Жилищного кодекса РФ наш участок имел большие размеры - 5310 квадратных метров! Куда делась тысяча квадратных метров? Эту тайну я пока не могу разгадать.
- Марлез Галимзянович, зачем жильцам земля в собственность? Ведь жили столько времени без этого...
- Боюсь, без собственности на землю мы останемся без жилья. Наш участок земли имеет кадастровый паспорт, но не внесен в Единый государственный реестр недвижимости. А согласно п. 70 Федерального закона от 01.01.2017 «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения ЕГРН снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Наш район престижный - квадратный метр оценивается на жилищном рынке более чем в 60 тысяч рублей, и на землю охотники найдутся.
Оставим на совести Марлеза Надырова его изыскания и доводы. Обратимся к закону и посмотрим, какие есть плюсы и минусы в оформлении земли в собственность многоквартирного дома (МКД).
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно этой статье земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен МКД. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок и все вышеперечисленное переходят в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Решение обратиться с заявлением о формировании земельного участка в органы местного самоуправления должно быть принято на общем собрании жильцов. Так как эта процедура относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Кстати, согласно тому же ЖК РФ земля в собственность жильцов дома предоставляется бесплатно. Это, безусловно, существенный плюс. Однако за ним последует минус.
Давайте разберемся, что хорошего и плохого ждет жильцов, которые оформят дворовую территорию и землю под домом в собственность. Закон дает собственникам дополнительные гарантии и возможность получения дополнительной прибыли.
Так, без согласия собственников невозможно использовать их участок при прокладке новых дорог, строительстве, организации коммерческих и иных предприятий, к примеру, ларьков, магазинов, автомоек, подземных и надземных гаражей и т. п.
Если собственники будут против, станет невозможным какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как будет невозможен снос (постройка) каких-либо строений. Нельзя будет бесплатно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд. Собственники смогут сдавать земельный участок в аренду, самостоятельно совершать с ним различные действия, в том числе направленные на его благоустройство и т. п. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.
Какие минусы? Конечно же, собственникам придется ежегодно платить земельный налог (он рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка). Они будут обязаны отвечать за содержание своего земельного участка, а это ремонт, уборка дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т. п.). Если собственники не будут это выполнять, их ждет административная ответственность, то есть штрафы. Наказать деньгами могут за неубранный снег, сосульки на крышах, переполненные мусором площадки ТБО. И даже плюс в виде увеличения стоимости квадратного метра жилья может стать минусом - желающих купить или взять в аренду квартиру в таком доме станет гораздо меньше. Жильцы вместе с земельным участком могут получить незапланированное обременение. Это касается тех территорий, на которых расположены городские объекты, к примеру, общегородские инженерные коммуникации и внутриквартальные дороги. Здесь уже нельзя будет проводить строительство, работы по благоустройству. Но обязанности по уходу за городскими объектами останутся на собственниках.
