Для дольщиков это возможность по выгодной цене приобрести жилье, для застройщика - возможность использовать полученные средства на этапе строительства. Взаимные права и обязанности застройщика и участника долевого строительства устанавливаются договором долевого участия. На что же необходимо обратить внимание при его заключении?
Разобраться помогают специалисты Росреестра Татарстана. Во-первых, у застройщика должны быть в наличии документы, позволяющие ему привлекать денежные средства дольщиков. Это зарегистрированные права на земельный участок, предоставленный для строительства, разрешение на строительство, опубликованная, размещенная и (или) представленная проектная декларация. Во-вторых, договор должен содержать предусмотренные законом существенные условия. Это определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи объекта застройщиком участнику, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов один из немногих на сегодня договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. При этом важно понимать, подчеркивает начальник отдела регистрации прав юридических лиц и договоров долевого участия Управления Росреестра по Республике Татарстан Лилия Сайфеева, что на основании договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись не о праве собственности на квартиру или нежилое помещение, а запись о праве требования в отношении конкретного объекта долевого строительства. Государственная регистрация права требования второго участника долевого строительства на данный объект невозможна, что исключает двойные продажи объектов долевого строительства.
Одновременно с регистрацией договора осуществляется регистрация залога земельного участка, предоставленного застройщику для строительства. С даты регистрации договора и до передачи объекта долевого строительства участнику по передаточному акту данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. Поэтому очень важно перед заключением договора убедиться в наличии у застройщика права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, на котором строится дом. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Залог земельного участка и незавершенного строительством объекта - один из гарантированных законом способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. В случае развития нежелательного сценария (например, заморозки строительства) по иску участника долевого строительства может быть обращено взыскание на предмет залога.
Относительно новым способом обеспечения обязательств застройщика по передаче жилья по договору долевого участия является страхование гражданской ответственности застройщика или обеспечение их поручительством банка. Страхование гражданской ответственности осуществляет застройщик за свой счет и до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать субсидиарную ответственность поручителя перед участником.
Закон предусмотрел ряд серьезных требований как к договорам страхования и поручительства, так и к самим страховщикам и поручителям. Перечень соответствующих этим требованиям страховщиков и поручителей размещен на официальном сайте Национального банка России. Данный перечень обновляется и должен быть предметом изучения желающих заключить договор долевого участия.
Перечисленные выше требования об обязательной регистрации договора долевого участия, обеспечивающей регистрацию права требования участника в отношении конкретного объекта долевого строительства и возникновение залога земельного участка и незавершенного строительством объекта в пользу участников долевого строительства, предусмотренные законом обязательные условия договора долевого участия, условия, обязательные для выполнения застройщиком до привлечения денежных средств участников, и обеспечение выполнения обязательств застройщика по передаче жилья участникам - все это является чертами, отличающими договор долевого участия от инвестиционных договоров, и, по мнению Лилии Сайфеевой, делает его более гарантированным.
Государственная регистрация договора (как и регистрация всех прав на недвижимость и сделок с ней) носит заявительный характер. Договор регистрируется на основании заявления обеих сторон и при наличии необходимых для данной регистрации документов. Все вносимые в договор изменения, дополнения, уступки прав требований по договорам долевого участия также подлежат обязательной государственной регистрации.
Потенциальным дольщикам, которые собираются заключить договор долевого участия, Лилия Сайфеева рекомендует не торопиться и внимательно изучить документы застройщика. К примеру, вся информация о застройщике, проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых он принимал участие в течение трех лет, информация о состоянии его финансов, предлагаемом проекте строительства, этапах и сроках его реализации, количестве самостоятельных частей многоквартирного дома, составе общего имущества многоквартирного дома, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод и др. содержатся в проектной декларации, которую застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в сети Интернет. В долевом строительстве можно участвовать, если есть готовность разобраться во всех документах, считает Лилия Сайфеева и добавляет, что это, конечно, непросто.
По всем возникающим вопросам, касающимся процедуры государственной регистрации договоров долевого участия, перечня документов, причин приостановления регистрации, заявители могут обратиться по единому телефону 8-800-100-34-34. Также можно прийти на прием к начальнику отдела в приемные дни по четвергам с 8 до 12 часов в подъезд №4 по ул. Авангардной, 74.