Банки выносят отказы по 30% от общего количества заявок на получение ипотечного кредита, об этом сообщил «РБК-Татарстан» замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев. Среди причин он назвал общую закредитованность татарстанцев – наличие карт, потребкредитов и других займов.
Замминистра также отметил эту статистику как тревожный симптом, вспомнив кризис 2007-го в США. «Главное, чтобы у нас не сложилась такая же ситуация, как в прошлом столетии за рубежом, когда стоимости жилья людям было недостаточно, чтобы погасить ипотеку», – сказал Гимаев.
«КВ» попробовали сравнить рыночную ситуацию на данный момент в РФ и американский кризис недвижимости, чтобы понять, стоит ли нам ждать того же, или остановка роста цен – это хороший признак.
Это звоночки?
Американский пузырь недвижимости надулся и лопнул из-за нескольких факторов: банковского и человеческого, рассказывает финансовый эксперт и блогер Альберт Бикбов. . Люди покупали гораздо больше, чем в действительности необходимо, надеясь заработать на разнице в цене, так как цена недвижимости продолжала расти, напомнил он. Люди брали ипотеку, не оценивая свои возможности трезво.
В России сейчас рынок жилья также «повязан» на ипотеке. И даже рост цен в некотором смысле подстегнула программы льготных субсидированных ипотечных кредитов, которая дала возможность семьям купить жилье по ставке в 6% ,тогда как до ее введения ставка стартовала от 9-11%.
Пониженные льготные ставки ипотеки для семей с детьми привели к тому, что в 2020 году отношение субсидированных ипотек к обычным, например, в одном только «Сбербанке» составило 90%, по данным «КВ». Такие же данные к концу году демонстрируют и другие банки.
«Старт программы «Госипотека» привел к тому, что подавляющая часть выдаваемой ипотеки на первичном рынке была субсидирована государством», – рассказали нашему изданию и в банке «Открытие». В 2021 году, с января по сентябрь уровень спроса даже превысил спрос за аналогичный период 2020 и 2019 годов, рассказывают в «Открытии», к примеру, банк заключил рекордное количество договоров – 850 тысяч.
Средняя ежемесячная выплата за ипотеку по РТ, по данным банка «Открытие», 22 885 рублей. Как отмечает президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев, люди берут ипотеку на сумму 3,5 миллиона, таких – большинство.
Но Бикбов не считает сегодняшнюю ситуацию в России началом надувания пузыря. Несмотря на значительно и быстро возросшее число «ипотечников», в нашей стране все получить ипотеку остается делом нелегким, отмечает он. В начале же американского кризиса банки давали займы, даже не будучи уверены в том, что кредитор действительно сможет выплатить всю сумму с процентами.
Например, маркетинговые предложения американских банков разрешали первые год-два не оплачивать ни проценты, ни «тело» ипотеки. В итоге люди брали на себя обязательства, не задумываясь, а когда приходило время, понимали, что не в состоянии выплатить долг: проще было отказаться от квартиры, чем нести непосильную ношу.
«Вы поймите, как это было в Америке, там кредиты можно было получать даже без заработков: люди приходили и банки им выписывали кредиты просто за то, что человек переступил порог банка. Сколько на нем висит других задолженностей – никто не считал. Была гонка: кто больше выдаст кредитов, тот и молодец. У нас еще пока такого нет, все-таки есть ограничения, смотрят задолженности, доходы, получить ипотеку не так уж и просто», – говорит Бикбов.
Андрей Савельев отмечает, что при всей ситуации с жильем число неплательщиков по ипотеке в России даже на фоне роста на госсубсидировании общего числа заемщиков уменьшился. «Процент неплательщиков по ипотекам снизился и стал ниже 1%», – говорит Савельев. Бикбов связывает это также с тем, что на ипотеки, которые существуют сегодня, покупались более дешевые квартиры. На фоне современных цен такие ипотеки куда проще выплачивать.
Так пройден ли пик?
Сегодня цена за квадратный метр в Казани на ноябрь 2021 года составляет 108,8 тыс. рублей, по данным президента Гильдии риелторов РТ рост стоимости квадратного метра за два года составил 40%. Город занимает пятое место в рейтинге по цене недвижимости после Питера и Владивостока, по данным «Циан». И если судить по заявлениям Набиуллиной о прохождении пика, в 2022 году эта сумма не должна вырасти намного. В агентстве недвижимости «Флэт» подчеркивают – речь не идет о фиксации цены, речь идет о замедлении темпов ее роста.
«Есть такое понятие – покупательская способность, – пояснили в АН «Флэт». – Это способность среднестатистического человека платить за ипотеку, скажем, 25 тысяч рублей в месяц. Однако, чем выше цены на квартиры – тем больше ежемесячный платеж, а значит, все меньше людей могут себе его позволить. Такую динамику видят продавцы и застройщики и не торопятся повышать цены».
Будут ли «не торопиться» татарстанские застройщики – большой вопрос. Объем жилищного строительства в РТ снижается: в начале года на фоне бешеного спроса объем замедлился из-за пандемии и реформы перехода на счет эскроу. После этого был небольшой период восстановления, но из-за роста стоимости строительных материалов и снижению лимита по льготной ипотеке он снова снизился. Спрос есть, а предложения мало, как тут диктовать свои условия? Поэтому к новости о прохождении пика и замедления темпов роста надо относится скпетически, говорят эксперты.
В Агенстве недвижимости «Флэт» отмечают: « ...покупать квартиру, действительно, нужно именно сейчас – по нашим прогнозам цены не опустятся ниже нынешнего уровня и, возможно, продолжат свой рост и в 2022 году. В случае с покупкой недвижимости лучший вариант – этот тот, который есть прямо сейчас.»
«Ипотечный пузырь может лопнуть даже через пять лет, даже через три года: но он не лопнет на следующий год, поскольку пока прямых предпосылок нет. Но вы видите сами, что сейчас экономика перекраивается такими экономическими, независящими ни от чего обстоятельствами, так называемыми форс-мажорами. Например, коронавирусная эпидеми – никто ее не ожидал, она возникла в одночасье и перекроила фактически весь мир за два года жизни и никак не может вернуться в прежнее русло: никто не знает, когда это все закончится», – говорит Альберт Бикбов.
