Почему увеличился спрос и приведет ли он к повышению цен на квадратные метры? На эти и другие вопросы отвечает президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.
О причинах и последствиях снижения ставки
- Андрей Юрьевич, каковы причины понижения ипотечной ставки во многих программах банков?
- Причина здесь одна - снижение ключевой ставки Центральным банком на 0,5 п.п. - до 8,5%. Банки получили возможность снизить ставки по ипотечным продуктам. Я поддерживаю решение Центрального банка и считаю, что это правильно. Тем самым мы получили небольшой всплеск на рынке. Спрос начал расти и двигаться. Например, август месяц по многим показателям на первичном рынке за последние 2 года показал самый большой результат.
- Рост ипотечного рынка с начала года в Татарстане составил 17%. Как будет вести себя эта цифра сейчас?
- Она будет дальше расти. Тому есть две причины: первая - снижение ставки, вторая - снижение платежеспособности населения. Не так много людей могут купить квартиру полностью за наличку. Соответственно, они больше прибегают к ипотеке, тем более ставка снизилась. Теперь у тех, для кого ипотека была не совсем по карману, есть возможность ее получить, так как это становится более доступным. Данный процент роста продолжает подниматься, думаю, до конца года он увеличится еще больше.
- Не повлияет ли такой спрос на повышение цен?
- С точки зрения платежеспособности населения и ситуации на строительном рынке спрос маловероятно повлияет, но с точки зрения закономерностей рынка спрос однозначно должен вызвать рост цен. Второй вопрос - когда эти цены пойдут вверх. Пока что я таких четких предпосылок не вижу. Но могу сказать однозначно: рост цен будет. Возможно, это произойдет в декабре или ближе к весне. Но однозначно, что понижением ставки мы оживляем рынок ипотеки и строительный рынок, да и в целом весь рынок недвижимости. Значительная часть покупателей «первички» - это продавцы «вторички». Это хорошая тенденция. Думаю, ставка и дальше продолжит снижаться.
О возможных рисках
- Не вызовет ли оживление рынка недвижимости ажиотажный спрос?
- Количество сделок увеличится, но некоего надутого пузыря не будет. Так как, например, тот пузырь, который мы наблюдали в 2007 - 2008 годах, связан с ростом цен. А у нас уже больше года цены стоят. Соответственно, такого состояния не будет. Однако можно предсказать некоторые опасения. Сейчас мы увидели такой рост ипотеки. И если в дальнейшем произойдут резкие ухудшения в экономической обстановке - новые санкции, падение нефти до 20 долларов, денежная масса населения сократится, тогда можем увидеть пример ипотечного кризиса, который был в США: цены начали падать, а кредитов было очень много. Население не могло платить либо было не заинтересовано в выплате ипотечного кредита, так как стоимость квартиры ниже, чем размер ипотечного кредита. Можно предположить, что такое будет у нас, но это очень маловероятно. Не думаю, что начнется кризис. Вот если бы цены сейчас резко поднялись, то можно было бы ожидать экономический пузырь. Когда цены растут, люди торопятся покупать, боясь не успеть. Я советую брать ипотеку именно сейчас. Сейчас самое благоприятное время.
- Могут ли сейчас те, кто брал пару лет назад ипотечный кредит под большой процент, снизить свою ставку?
- Всегда есть возможность рефинансирования. Существует большое количество людей, которые брали ипотеку 2 - 3 года назад под 13 - 14 процентов годовых. Сейчас переоформляют кредит под 9 - 9,5%. Даже три процента разницы - это существенно.
О ценах и тенденциях застройщиков
- Застройщики цены не опустили. А что предлагают взамен?
- Застройщики не опустили цены, но для привлечения клиентов запускают в ход множество скидок и акций. Началась настоящая конкурентная борьба. Мне это очень нравится. Такая борьба заставляет застройщиков повышать качество строительства, придумывать дополнительные инструменты в виде акций, скидок. Это идет большим плюсом населению. У одного застройщика, например, весь сентябрь была акция - чистовая отделка в подарок. А это стоит как минимум 200 - 300 тысяч рублей, причем только на маленькую квартиру. У другого застройщика в подарок парковка, балкон, каждый тридцатый метр. Плюс ко всему застройщики стали не только строить качественное жилье, но и думать об инфраструктуре.
Многие разбивают парки и скверы в рамках жилого комплекса, хотя и могли пустить эту землю на строительство нового дома. Другие создают спортивные объекты - опять же для населения своего жилого комплекса. Тех застройщиков, которые строят всего по 2 - 3 дома, лишь бы продать, становится все меньше. В скором времени их уже не останется.
- Каковы средние цены на вторичном рынке и рынке новостроек?
- Хрущевки: однокомнатная - 1,9 - 2 млн, двухкомнатная - 2,3 - 2,5 млн, трехкомнатная - 2,5 - 2,7 млн рублей. Ленинградки: однокомнатная - 2,4 - 2,7 млн, двухкомнатная - 2,8 - 3,3 млн, трехкомнатная - 3,4 - 3,8 млн рублей. «Улучшенки»: однокомнатная - 2,7 - 4 млн рублей, двухкомнатная - 3,5 млн и выше, трехкомнатная - от 4 млн и выше.
На первичном рынке цены очень разные. Все зависит от местоположения. Самые дешевые предложения начинаются с 50 тысяч рублей за квадратный метр. Это те дома, которые построены в пригородах, на окраинах. За пределами Казани реально купить квартиру за 1,4 - 1,5 млн. Когда стартовало строительство первого жилого комплекса за Казанью, был даже ажиотаж. Добраться из этих комплексов в центр города можно в среднем за 20 - 30 минут. В самый час пик можно простоять в пробках максимум 60 минут. Если мы сравним московские пробки, то час у них - это в порядке вещей. Кроме того, экология, чистый воздух играют немаловажную роль.
- Почему после сдачи в эксплуатацию новостроек цены поднимаются?
- Застройщик начинает продавать квартиры на этапе 20 - 30% строительства. До окончания строительства дома цены поднимаются на 15 - 20%. Как только дом сдается, добавляется еще 5 - 7%. Это связано с тем, что после сдачи дом перестает быть «первичкой» и становится «вторичкой». А «вторичка» - это более надежно. Разница между ними в одном документе, но во втором случае дом уже сдан, и, соответственно, риски долевого строительства убираются.
