На эти вопросы «КВ» ответила заместитель председателя комитета ЖКХ Казани Римма Гарипова.
Азбука жильца
- Римма Булатовна, сначала напомните, пожалуйста, о первых трех способах управления многоквартирным домом...
- Первый - управление управляющей компанией, второй - ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив, третий способ - непосредственный, когда собственники МКД самостоятельно заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества дома. Правда, здесь есть законодательное ограничение: в доме должно быть не более тридцати квартир. Отмечу, все способы направлены на то, чтобы собственники жилья самостоятельно управляли домами.
- С чего начинается управление домом?
- С того, что собственники на общем собрании должны определить перечень общего имущества многоквартирного дома: границы земельного участка, его площадь, какие есть коммуникации, площадь подъездов, подвалов, чердаков и так далее. После этого намечается, что должно делаться в доме в течение года, сколько раз должен убираться подъезд, подметаться двор, какие виды работ необходимо выполнять для надлежащего содержания имущества. А главное - какие работы необходимо выполнять в первую очередь и на какую сумму. Немаловажно и даже очень важно то, как выстроить отношения с коммунальными службами. Поставщики ресурсов болезненно реагируют на задолженности по оплате. Чуть что - сразу в суд.
Все это собственники должны самостоятельно определить и дать задание управляющей компании. По закону они обязаны коллегиально, путем общего собрания составлять список необходимых по дому работ, определять, сколько нужно для этого денег, определять размер обязательств собственников помещений дома. Они должны решать, сколько в месяц в зависимости от квадратуры квартир будут платить управляющей компании, чтобы та в свою очередь выполняла весь перечень необходимых работ. Собственники должны сформировать заказ для УК и стать в этой системе отношений основными заказчиками.
Можно ли договориться?
- Как получается на самом деле?
- Представьте, вы живете в доме, где 200 квартир. Вы с соседями должны собираться, чтобы принять общее, согласованное решение по любому поводу, который касается управления домом. Это реально? В большинстве случаев нет. Собственники жилья даже не могут принять решение о размере платы за жилищные услуги. Это уже говорит о том, что они не хотят брать на себя управление МКД. Согласитесь, сегодня такой расклад просто фантастичен. В семье-то не всегда удается договориться, а тут собственники двухсот квартир! Да к тому же организовать собрание - задача невыполнимая. А ведь еще необходимо проконтролировать работу УК. Кто из нас занимается этим постоянно? Единицы. Большинство предпочитает, чтобы кто-то думал и решал за них.
- Всем давно известно, что собственники жилья - народ пассивный...
- Да, но мы говорим не об этом. У нынешнего собственника нет чувства собственности. Вроде бы по закону он имеет право на клочок земли, мизерную часть крыши, чердака, подвала, но на деле ничего с этим делать не может. А потому ему неинтересно, что с его так называемой собственностью происходит, как ей управляют. За те 10 лет, как приняли новый Жилищный кодекс, изменить мышление большинства собственников не удалось. Правообладателями мы стали только на бумаге, а не в головах.
- Получается, нынешний Жилищный кодекс себя не оправдал?
- Он буксует. И не только из-за безынициативных собственников, которых лишь ленивый не ругает. Есть еще иная проблема. Управляющая организация в роли исполнителя коммунальных услуг должна выстроить отношения со всеми поставщиками ресурсов. По закону с этих услуг она не имеет доходов, но в то же время берет на себя обязательства. То есть, не имея дохода, УК берет в долг поставку всех коммунальных услуг и погашает эти обязательства за счет денег жильцов.
Что при этом происходит? Хронический недосбор, потому что система ЖКХ несамодостаточная, несамофинансируемая. А в доме всегда находятся собственники, которые систематически не платят. Чтобы покрыть задолженность и не платить административные штрафы, УК берет деньги, собранные с собственников за жилищные услуги. А когда они идут не по назначению, страдает общее жилищное имущество дома. Подрядные организации работают за усредненные расценки, установленные муниципалитетом. На все необходимое нет денег, к тому же сдерживается рост тарифов за жилищные услуги. А тут еще плати долги и штрафы. Получается замкнутый круг. В Жилищном кодексе много негативных моментов, которые не позволяют рентабельно управлять процессом.
Вечно в долгах
- А можно ли управляющим организациям работать без долгов?
- Нет, 2 - 3 процента недосбора существовали всегда, и от них никуда не деться. Асоциальные элементы платить не будут, богачи платят раз в полгода. А что прикажете делать УК эти шесть месяцев? Поставщики ресурсов ждать не будут, сразу обращаются в суд.
- Получается, домоуправление - заведомо убыточное предприятие?
- ЖКХ во все времена планово-убыточная, дотационная отрасль. Раньше как было? Жильцы платили часть квартплаты, остальное дотировало государство. Отрасль работала по остаточному принципу. Сколько могли сделать на деньги жильцов, столько и делали. Если в городском бюджете после выполнения социальных программ оставались какие-то средства, они шли на нужды ЖКХ. Но их явно не хватало, за десятилетия в отрасли набрался огромный недоремонт. Сейчас требуются колоссальные средства, чтобы привести все это в порядок.
Мы не говорим, что надо вернуть время бюджетных денег в ЖКХ. А если да, то только точечно. Мы говорим о том, что государству надо управлять этой сферой, потому что больше некому. Необходим правильный, грамотный подход в управлении МКД.
Креативное предложение
- Что конкретно предлагает муниципалитет?
- Четвертый способ управления МКД. Первоначально, когда только группировали свою инициативу, мы говорили о том, чтобы вообще освободить собственника от понятия долевой собственности, потому что он не чувствует ее. Люди с жалобами на управляющие организации по-прежнему обращаются к нам, в муниципалитет. Мы же, не имея законодательного права вмешиваться в отношения между собственниками и управляющими организациями, отправляем их в суд. Получается, городская власть расписывается в своей несостоятельности?
- Как повлияет на эту ситуацию ваше предложение?
- Если жильцы изъявят желание выбрать четвертый способ управления домом и отдать дом муниципалитету, тот за собственника будет полностью формировать заказ на выполнение всех необходимых работ, определять их перечень, осуществлять технический надзор, выполнять полномочия собственников, возложенные на них действующим жилищным законодательством. Собственники будут платить деньги, а муниципалитет - формировать программу содержания и ремонта общего имущества и контролировать процесс их расходования.
- Но ведь вы говорили, что ЖКХ - убыточная отрасль... Как муниципальное предприятие справится с массой проблем?
- Чтобы деятельность МУП была эффективной, необходим котловой способ расходования средств. Он действует и сейчас, но управляющие компании ходят по острию ножа, рискуя получить наказание за нарушение законодательства. УК по закону должна вложить в дом ровно столько средств, сколько собрала с его жильцов. С большими, рентабельными домами проблем нет. Но вот с малоэтажными...
Никого не должно волновать, хватает ли маленькому дому собранных средств на его обслуживание. Что делает УК в данном случае? Перенаправляет деньги, собранные с рентабельного дома. Так получается расходование котловым способом, хотя в рамках действующего законодательства этого делать нельзя. В идеале жильцы малоквартирных домов должны собраться и решить платить УК в 3 - 4 раза больше, чтобы получить хорошее обслуживание. В реальности пойдет собственник на это?
- Конечно, нет. Но что делать?
- Принять законодательно котловой способ - общий фонд денежных средств. Но при этом все собственники (вне зависимости от дома, в котором живут) при управлении муниципалитетом ставятся в равные условия, для них устанавливаются муниципальные расценки.
- Этот способ похож на схему работы регионального фонда капремонта...
- Так и есть. Стандартная хрущевка требует на комплексный капитальный ремонт приблизительно 15 млн рублей. Сколько времени понадобится жильцам, чтобы этого дождаться? Но можно не ждать, а воспользоваться средствами регионального фонда, а потом туда перечислять деньги за уже полученный капремонт.