До следующего года всем собственникам жилья необходимо выбрать форму управления домом. Сколько вариантов предлагается, чем они отличаются и как влияют характеристики дома (этажность, срок эксплуатации, набор коммунальных услуг и т.д.) на выбор формы управления?
- Действительно, до
1 марта 2006 года собственники помещений в многоквартирном доме должны определить способ управления. Вариантов три: управление непосредственно самими собственниками; товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управляющей организацией.
Характеристики дома влияют на выбор формы управления только в одном случае: распоряжаться малоквартирными домами целесообразнее самим собственникам. Чем больше в доме квартир, тем менее эффективен данный способ. Факт управления товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом будет свидетельствовать об инициативности и истинно хозяйском подходе собственников к судьбе своей недвижимости.
Означает ли передача функций управления домом самим собственникам, что государство отстранилось от решения этого вопроса?
- Нет. За государством остается решение огромного числа вопросов. Именно органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации для тех домов, жильцы которых не выберут форму управления. Органы государственной власти были и остаются гарантами осуществления жилищных прав граждан, они обеспечивают контроль за исполнением законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений санитарным правилам и техническим нормам. Важным фактором остается вопрос контроля за соответствием коммунальных услуг установленным требованиям.
Что произойдет, если форма управления жилым домом выбрана не будет?
- Если до 1 марта 2006 года собственниками помещений в многоквартирном доме не будет выбран способ управления и даже в случае, если решение будет принято, но не реализовано, орган местного самоуправления назначит управляющую компанию. Выбор ее будет осуществлен путем открытого конкурса.
Каким образом будет проходить процесс управления домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности или являющимся общежитием или служебным жильем?
- В первую очередь нужно понять: управление жильем - прерогатива собственника. Им может быть как государство, муниципалитет, так и коммерческая организация. Поэтому управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Могут ли участвовать в процедуре выбо-
ра формы управления жильцы, не являющиеся собственниками квартир?
- Жильцы неприватизированных квартир, имеющие договора социального найма, не голосуют. За них решение принимает собственник - представитель государства или муниципалитета.
Что происходит в случае несогласия одного или нескольких жильцов с решением большинства о выборе формы управления?
- За решение о выборе формы управления домом должны проголосовать более 50 процентов собственников помещений. Решение общего собрания является обязательным для всех, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае, если один или несколько собственников не принимали участия в собрании или голосовали против и при этом решение нарушает их права и законные интересы, они вправе обратиться в суд. Заявление может быть подано в течение шести месяцев со дня принятия решения.
Может ли домом управлять не одна, а несколько управляющих компаний или товариществ и, наоборот, несколькими домами - одна организация?
- Многоквартирный дом может управляться только одной компанией. В случае, если собственники помещений решают создать ТСЖ, то это также может быть только одно товарищество. А вот несколькими многоквартирными домами может управлять одна компания, точно так же как товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.
Каков порядок заключения договора на управление многоквартирным домом и что он должен содержать?
- Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме после выбора управляющей организации общим собранием собственников. Договор подписывается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания.
В договоре должно быть указано: состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.
Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Он заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.
Что нужно сделать, чтобы создать товарищество собственников жилья?
- Прежде всего необходимо отметить, что инициаторами создания товарищества являются сами собственники помещений. Процесс создания состоит из нескольких этапов. Сначала на общем собрании должно быть принято решение об образовании ТСЖ, за него должны проголосовать более 50 процентов собственников. Причем количество голосов, которым обладает каждый, зависит от размера площади помещения, принадлежащего ему. На собрании также принимается устав товарищества и избирается его правление.
Следующий шаг - регистрация учредительных документов в инспекции министерства по налогам и сборам. Регистрируются ТСЖ в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. После этого многоквартирный дом вместе с земельным участком передается ему в управление, это закрепляется распоряжением министерства земельных и имущественных отношений или комитета по управлению муниципальным имуществом. Товарищество принимает здание от ранее обслуживавшей его жилищной организации по акту приема-передачи и оформляет акт технического состояния дома и сетей.
Завершающей стадией в процессе организации деятельности жилищного товарищества является формирование органов управления. Высшим станет общее собрание членов товарищества, исполнительным - правление, которое возглавит председатель.
Какие функции выполняет товарищество собственников жилья?
- Товарищество собственников жилья обладает большим набором прав и обязанностей. К примеру, ТСЖ вправе принимать решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройки), о границах использования земельного участка, на котором расположен дом.
Другой блок вопросов, который находится в компетенции ТСЖ, - распоряжение общим имуществом. Члены товарищества решают вопросы его ремонта, передачи в пользование и заключения соответствующих договоров найма, аренды, а также устанавливают цену договора.
Товарищество собственников жилья контролирует выполнение управляющей организацией всех обязательств, осуществляет технический осмотр жилья, составляет перечень требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, планирует и организует техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт дома.
Следующий важный момент: ТСЖ определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.
Из каких средств и поступлений будет формироваться бюджет ТСЖ?
- Средства товарищества собственников жилья формируют обязательные платежи, взносы членов товарищества, доходы от хозяйственной деятельности. Товарищество может использовать и другие источники поступления денежных средств: арендную плату за пользование общим имуществом, земельным участком, фасадом дома под рекламу и т.д.
Кто может стать председателем правления ТСЖ? Является ли эта должность оплачиваемой или работа ведется на общественных началах?
- Любой инициативный человек. Нужно только, чтобы он являлся собственником жилого помещения в доме, который входит в состав конкретного товарищества, и был членом его правления.
Решение о виде и размере заработной платы председателя ТСЖ принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.
Может ли ТСЖ влиять на снижение тарифов жилищно-коммунальных услуг?
- Тарифы за коммунальные услуги устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. Но товарищества собственников жилья могут оказывать влияние на снижение уровня платежа за жилищно-коммунальные услуги. В их компетенции тарифы на жилищные услуги (уборка придомовой территории, содержание лестничных клеток, подвалов и т.д.), которые определяются на общем собрании и могут быть ниже установленных для муниципальных домов.
Большую роль в вопросе снижения платежа за коммунальные услуги играет энергосбережение. ТСЖ могут установить приборы учета. К примеру, если вести раздельный учет расхода электрической энергии - по двухтарифной системе, за услугу, полученную в ночные часы (с 23 до 7 часов), нужно будет оплатить лишь 25% от «дневной» цены.
Существует ли структура, которая защищает права и интересы товариществ собственников жилья?
- Стимулирование создания товариществ собственников жилья является одной из государственных задач. Управленцев, которым предстоит руководить ТСЖ, сегодня обучают в республиканском учебно-курсовом комбинате.
Для защиты интересов товариществ создана региональная общественная структура «Содействия организации и развитию самоуправления многоквартирными домами Республики Татарстан». Она решает задачи информационного, социального и правового характера. Кроме того, не нужно забывать о жилищной инспекции, призванной защищать интересы граждан в сфере ЖКХ.
Что является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и как им можно распоряжаться?
- Общее имущество собственников в многоквартирном доме - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.
По решению собственников помещений, принятому на собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает ничьих прав и законных интересов.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не во всех случаях можно оградить от посторонних. К примеру, земельный участок дома будет обременен правом ограниченного пользования другими лицами, если через данную территорию (и только через нее) можно пройти к другим объектам.
Каким образом собственники помещений в многоквартирном доме могут распоряжаться придомовой территорией?
- Собственники помещений после процедуры отвода земельного участка могут заняться расширением или надстройкой многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек. Собственники также вправе принять решение о введении ограничений использования придомовой территории, а также сдать земельный участок в аренду под размещение платных автостоянок, киосков и т.д.
Какие работы по благоустройству, ремонту и содержанию домов ТСЖ будет обязано проводить за собственный счет?
- Те работы, которые собственники помещений оплачивают в графе «плата за жилое помещение»: содержание и ремонт жилого помещения, управление многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Можно ли поменять уже выбранную форму управления домом?
- Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Подготовлено пресс-службой Министерства строительства,
архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ.
