Битвы за бесплатное жилье - Прежде всего дела, связанные с обеспечением жилищных прав ветеранов войны и вдов участников. Такого рода споры стали возникать у нас после того, как Президент РФ Дмитрий Медведев указал на необходимость своевременного обеспечения всех нуждающихся участников Великой Отечественной войны, а также вдов ветеранов войны благоустроенным жильем. 
- С какими вопросами конкретно?- Многие ветераны, которые ранее не стояли в очереди за жильем, стали обращаться в органы местного самоуправления. Есть случаи, когда исполком отказывает в постановке ветеранов или членов их семьей на учет нуждающихся в жилье. Обычно это происходит тогда, когда размер площади жилья, в котором проживает ветеран, превышает установленную социальную норму жилого помещения. Либо когда имеются факты преднамеренного ухудшения ветеранами своих жилищных условий. В свою очередь ветераны приводят свои доводы, указывают на то, что им необходимо улучшить жилищные условия, связывая это с различными жизненными и семейными обстоятельствами. Между тем в статье 53 Жилищного кодекса РФ говорится, что граждане могут встать на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.- Но ведь можно понять ветерана и его близких, которые постараются воспользоваться таким случаем и улучшить жилищные условия?- Поэтому мы призываем нижестоящие суды, чтобы они тщательно вникали в суть таких споров и всесторонне изучали обстоятельства дела и имеющиеся доказательства. В судебной практике, например, был случай, когда ветеран 6 лет назад получил от государства денежные средства на приобретение жилья, купил квартиру, а затем подарил ее внуку. После продажи он стал утверждать, что у него нет жилья. Что удивительно, суд первой инстанции удовлетворил его требование. Но по кассационной жалобе исполкома с учетом того, что такие меры господдержки могут быть предоставлены ветерану единожды, решение было отменено. - А чьи требования удовлетворяются?- Если ветеран действительно нуждается в улучшении жилищных условий, он никогда не участвовал в подобных программах и не получал льготного жилья, то, как правило, его требования удовлетворяются. Такая позиция судов, на наш взгляд, является правильной. Исполкомы, устанавливая лишь факт проживания ветерана в частном доме, иногда действуют формально, не обращая внимания на неблагоприятные жилищные условия ветерана, которые учитываются судом наряду с другими обстоятельствами при разрешении конкретных дел. - Как быть в случае со сделкой, заключенной с участием ветерана, который умер, так и не дождавшись получения федеральных денежных средств, то есть окончания исполнения сделки? - Речь идет о тех ветеранах, которые состояли на учете в исполкоме, заключили сделку купли-продажи благоустроенной квартиры, представили документы уполномоченному органу, но вследствие смерти не успели получить выделенные им денежные средства и перечислить их продавцу. В связи с этим Минтруда, занятости и соцзащиты РТ, которое является исполнителем федеральной программы, зачастую отказывает в перечислении денежных средств на банковский счет ветерана. В результате продавцы жилья либо наследники ветерана стали обращаться с исками в суды. На сегодняшний день судебная практика такова. Если ветеран при жизни являлся нуждающимся в улучшении жилья и заключил такую сделку, однако в силу жизненных обстоятельств не успел получить денежные средства, то суды в основном принимают решение об удовлетворении подобных исковых требований, возлагая на минтруда, занятости и соцзащиты республики обязанность выплатить денежные средства. Такие решения судов со стороны госорганов власти в основном жалоб не вызывают.В суд – за метрами в общежитии- Множество жилищных споров возникает между гражданами и органами местного самоуправления, в ведении которых находятся общежития, по поводу приватизации комнат в общежитиях. Какова практика по таким судебным делам? - В Жилищном кодексе РФ говорится, что на лиц, проживающих в общежитиях, впоследствии переданных органам местного самоуправления, распространяются отношения, вытекающие из договора соцнайма. Эти граждане имеют право на приватизацию - безвозмездное получение в собственность занимаемой комнаты в общежитии. Однако не все общежития в свое время были переданы в ведение органов местного самоуправления. Они фактически остались в собственности у государства в лице минземимущества либо Росимущества и предоставляются на условиях договора безвозмездного пользования этим же предприятиям и организациям. Поэтому граждане в суде требуют признать их права на приватизацию занимаемых жилых помещений.- Какова позиция суда? - Верховный суд РФ по этим вопросам неоднократно высказывал свою позицию в пользу граждан. В основной массе иски судами удовлетворяются. По Казани рассмотрено достаточно много таких дел. В том числе дела, связанные с приватизацией общежитий КМПО, КАПО, ОАО «Казанский медико-инструментальный завод», ОАО «Нэфис-Косметикс» и другие. Причем в случае с КАПО сложность состояла в том, что его общежития относились к объектам федерального имущества. Несмотря на распоряжение Росимущества о передаче этих объектов органам местного самоуправления, исполком Казани долго не принимал их в свое ведение. Такая ситуация характерна и для других ведомственных общежитий. Независимо от позиции органов местного самоуправления граждане не могут быть лишены права на приватизацию занимаемых комнат. В основной своей массе такие иски граждан судами удовлетворяются.- А кому отказывают?- Имеют место и отказы в удовлетворении таких требований. Обычно это случаи, когда лицо заселилось в общежитие без решения уполномоченного органа уже после того, как предприятие было акционировано, а объекты подлежали передаче органам местного самоуправления. То есть между гражданином и наймодателем жилья фактически сложились отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. В подобных случаях говорить о том, что граждане приобрели право на приватизацию комнат в общежитии, нельзя.Нелегкая доля дольщика- Невозможно обойти и вопрос, связанный с участием граждан в долевом строительстве. Так ли все однозначно в таких вопросах? И если виноват застройщик, то всегда ли суд вынесет решение в пользу обманутого дольщика? - На правоотношения между дольщиком и застройщиком распространяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Законодатель попытался предусмотреть все моменты, чтобы обезопасить дольщика от неправомерных действий со стороны застройщика. Но реальность намного многограннее, чем закон. Застройщик идет на различные хитрости, чтобы уйти от ответственности и выполнения всех требований закона. Он предлагает дольщикам заключить различные соглашения. В частности, договоры о совместной деятельности, договоры займа, предварительные договоры купли-продажи квартир... Все эти сделки, на мой взгляд, направлены застройщиком на то, чтобы избежать их регистрации в уполномоченном госоргане и уйти от имущественной ответственности перед дольщиками. Граждане, заключая подобные соглашения, по существу идут на неоправданный риск. В итоге они могут оказаться в ситуации, когда на эту квартиру будет претендовать несколько лиц. Суды вынуждены принимать решение в пользу конкретного дольщика. Обычно им становится тот, кто первым оплатил и вложил в недвижимость денежные средства. - Но ведь второе лицо также вложило деньги...- В этой ситуации мы говорим о том, что этот дольщик может предъявить имущественные требования к застройщику, поскольку он действовал неправомерно, продав дважды один и тот же объект. Если бы гражданин потребовал от застройщика заключения надлежащего договора, то таких споров, я думаю, не возникало бы. - А если застройщик обанкротился? - В качестве примера можно привести дела, связанные с застройщиками Казани, которые в результате финансового кризиса не смогли до конца выполнить свои обязательства перед дольщиками. В результате многие граждане стали обращаться в суды с заявлениями о признании за ними права собственности на долю в незавершенном строителями объекте. Законодательство предполагает, что право собственности может быть признано только на законченный объект. Однако учитывая, что здесь затрагиваются имущественные интересы физического лица - наиболее незащищенного участника гражданских правоотношений, суды такие заявления граждан удовлетворяют.А вот другие категории дел. В силу объективных причин завершить строительство жилья в обозначенные сроки зачастую бывает невозможно. И дольщики, оформив права на объект недвижимости, обращаются в суды с исками о взыскании с застройщиков неустойки и морального вреда в связи с задержкой окончания строительства. В данной ситуации суды поддерживают дольщиков, взыскивая в их пользу разумные суммы неустойки и морального вреда. - Как определяется разумная сумма?- Взысканные суммы должны соответствовать последствиям нарушенного обязательства и не затрагивать имущественных интересов других участников строительства. Порой дольщики требуют взыскать крупные суммы неустойки и морального вреда, иногда превышающие цену договора. В таких случаях суды руководствуются положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ и обоснованно уменьшают суммы неустойки до разумных пределов. Мы призываем суды к тому, чтобы они учитывали все обстоятельства дела. Ведь взыскание крупных сумм неустойки по существу приводит к банкротству застройщика, что неминуемо отразится на правах и других дольщиков.
- С какими вопросами конкретно?- Многие ветераны, которые ранее не стояли в очереди за жильем, стали обращаться в органы местного самоуправления. Есть случаи, когда исполком отказывает в постановке ветеранов или членов их семьей на учет нуждающихся в жилье. Обычно это происходит тогда, когда размер площади жилья, в котором проживает ветеран, превышает установленную социальную норму жилого помещения. Либо когда имеются факты преднамеренного ухудшения ветеранами своих жилищных условий. В свою очередь ветераны приводят свои доводы, указывают на то, что им необходимо улучшить жилищные условия, связывая это с различными жизненными и семейными обстоятельствами. Между тем в статье 53 Жилищного кодекса РФ говорится, что граждане могут встать на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.- Но ведь можно понять ветерана и его близких, которые постараются воспользоваться таким случаем и улучшить жилищные условия?- Поэтому мы призываем нижестоящие суды, чтобы они тщательно вникали в суть таких споров и всесторонне изучали обстоятельства дела и имеющиеся доказательства. В судебной практике, например, был случай, когда ветеран 6 лет назад получил от государства денежные средства на приобретение жилья, купил квартиру, а затем подарил ее внуку. После продажи он стал утверждать, что у него нет жилья. Что удивительно, суд первой инстанции удовлетворил его требование. Но по кассационной жалобе исполкома с учетом того, что такие меры господдержки могут быть предоставлены ветерану единожды, решение было отменено. - А чьи требования удовлетворяются?- Если ветеран действительно нуждается в улучшении жилищных условий, он никогда не участвовал в подобных программах и не получал льготного жилья, то, как правило, его требования удовлетворяются. Такая позиция судов, на наш взгляд, является правильной. Исполкомы, устанавливая лишь факт проживания ветерана в частном доме, иногда действуют формально, не обращая внимания на неблагоприятные жилищные условия ветерана, которые учитываются судом наряду с другими обстоятельствами при разрешении конкретных дел. - Как быть в случае со сделкой, заключенной с участием ветерана, который умер, так и не дождавшись получения федеральных денежных средств, то есть окончания исполнения сделки? - Речь идет о тех ветеранах, которые состояли на учете в исполкоме, заключили сделку купли-продажи благоустроенной квартиры, представили документы уполномоченному органу, но вследствие смерти не успели получить выделенные им денежные средства и перечислить их продавцу. В связи с этим Минтруда, занятости и соцзащиты РТ, которое является исполнителем федеральной программы, зачастую отказывает в перечислении денежных средств на банковский счет ветерана. В результате продавцы жилья либо наследники ветерана стали обращаться с исками в суды. На сегодняшний день судебная практика такова. Если ветеран при жизни являлся нуждающимся в улучшении жилья и заключил такую сделку, однако в силу жизненных обстоятельств не успел получить денежные средства, то суды в основном принимают решение об удовлетворении подобных исковых требований, возлагая на минтруда, занятости и соцзащиты республики обязанность выплатить денежные средства. Такие решения судов со стороны госорганов власти в основном жалоб не вызывают.В суд – за метрами в общежитии- Множество жилищных споров возникает между гражданами и органами местного самоуправления, в ведении которых находятся общежития, по поводу приватизации комнат в общежитиях. Какова практика по таким судебным делам? - В Жилищном кодексе РФ говорится, что на лиц, проживающих в общежитиях, впоследствии переданных органам местного самоуправления, распространяются отношения, вытекающие из договора соцнайма. Эти граждане имеют право на приватизацию - безвозмездное получение в собственность занимаемой комнаты в общежитии. Однако не все общежития в свое время были переданы в ведение органов местного самоуправления. Они фактически остались в собственности у государства в лице минземимущества либо Росимущества и предоставляются на условиях договора безвозмездного пользования этим же предприятиям и организациям. Поэтому граждане в суде требуют признать их права на приватизацию занимаемых жилых помещений.- Какова позиция суда? - Верховный суд РФ по этим вопросам неоднократно высказывал свою позицию в пользу граждан. В основной массе иски судами удовлетворяются. По Казани рассмотрено достаточно много таких дел. В том числе дела, связанные с приватизацией общежитий КМПО, КАПО, ОАО «Казанский медико-инструментальный завод», ОАО «Нэфис-Косметикс» и другие. Причем в случае с КАПО сложность состояла в том, что его общежития относились к объектам федерального имущества. Несмотря на распоряжение Росимущества о передаче этих объектов органам местного самоуправления, исполком Казани долго не принимал их в свое ведение. Такая ситуация характерна и для других ведомственных общежитий. Независимо от позиции органов местного самоуправления граждане не могут быть лишены права на приватизацию занимаемых комнат. В основной своей массе такие иски граждан судами удовлетворяются.- А кому отказывают?- Имеют место и отказы в удовлетворении таких требований. Обычно это случаи, когда лицо заселилось в общежитие без решения уполномоченного органа уже после того, как предприятие было акционировано, а объекты подлежали передаче органам местного самоуправления. То есть между гражданином и наймодателем жилья фактически сложились отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. В подобных случаях говорить о том, что граждане приобрели право на приватизацию комнат в общежитии, нельзя.Нелегкая доля дольщика- Невозможно обойти и вопрос, связанный с участием граждан в долевом строительстве. Так ли все однозначно в таких вопросах? И если виноват застройщик, то всегда ли суд вынесет решение в пользу обманутого дольщика? - На правоотношения между дольщиком и застройщиком распространяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Законодатель попытался предусмотреть все моменты, чтобы обезопасить дольщика от неправомерных действий со стороны застройщика. Но реальность намного многограннее, чем закон. Застройщик идет на различные хитрости, чтобы уйти от ответственности и выполнения всех требований закона. Он предлагает дольщикам заключить различные соглашения. В частности, договоры о совместной деятельности, договоры займа, предварительные договоры купли-продажи квартир... Все эти сделки, на мой взгляд, направлены застройщиком на то, чтобы избежать их регистрации в уполномоченном госоргане и уйти от имущественной ответственности перед дольщиками. Граждане, заключая подобные соглашения, по существу идут на неоправданный риск. В итоге они могут оказаться в ситуации, когда на эту квартиру будет претендовать несколько лиц. Суды вынуждены принимать решение в пользу конкретного дольщика. Обычно им становится тот, кто первым оплатил и вложил в недвижимость денежные средства. - Но ведь второе лицо также вложило деньги...- В этой ситуации мы говорим о том, что этот дольщик может предъявить имущественные требования к застройщику, поскольку он действовал неправомерно, продав дважды один и тот же объект. Если бы гражданин потребовал от застройщика заключения надлежащего договора, то таких споров, я думаю, не возникало бы. - А если застройщик обанкротился? - В качестве примера можно привести дела, связанные с застройщиками Казани, которые в результате финансового кризиса не смогли до конца выполнить свои обязательства перед дольщиками. В результате многие граждане стали обращаться в суды с заявлениями о признании за ними права собственности на долю в незавершенном строителями объекте. Законодательство предполагает, что право собственности может быть признано только на законченный объект. Однако учитывая, что здесь затрагиваются имущественные интересы физического лица - наиболее незащищенного участника гражданских правоотношений, суды такие заявления граждан удовлетворяют.А вот другие категории дел. В силу объективных причин завершить строительство жилья в обозначенные сроки зачастую бывает невозможно. И дольщики, оформив права на объект недвижимости, обращаются в суды с исками о взыскании с застройщиков неустойки и морального вреда в связи с задержкой окончания строительства. В данной ситуации суды поддерживают дольщиков, взыскивая в их пользу разумные суммы неустойки и морального вреда. - Как определяется разумная сумма?- Взысканные суммы должны соответствовать последствиям нарушенного обязательства и не затрагивать имущественных интересов других участников строительства. Порой дольщики требуют взыскать крупные суммы неустойки и морального вреда, иногда превышающие цену договора. В таких случаях суды руководствуются положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ и обоснованно уменьшают суммы неустойки до разумных пределов. Мы призываем суды к тому, чтобы они учитывали все обстоятельства дела. Ведь взыскание крупных сумм неустойки по существу приводит к банкротству застройщика, что неминуемо отразится на правах и других дольщиков.
