Проверяем и еще раз проверяем
Прежде всего, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, гражданам, приобретающим недвижимость, перед заключением сделки необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости: например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и так далее, а также заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной недвижимости. Из нее можно узнать актуальную информацию о том, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на нее арест или заявлены ли в судебном порядке права требования (то есть имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость). Выписка также может рассказать о каждом правообладателе объекта недвижимости в очередности согласно записям ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому, а также о виде права, зарегистрированного за каждым правообладателем, дате, номере и основании государственной регистрации права или прекращения права.
Кстати. Для получения выписки из ЕГРП достаточно предъявить удостоверение личности - паспорт, запрос в письменной форме и квитанцию о произведенной оплате, а юридическому лицу - представить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица, полномочия его представителя и документ об оплате. Запросить выписку можно, не только обратившись в офисы многофункционального центра, но также через портал Росреестра www. rosreestr.ru.
Покупателю следует обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли правообладателя (если, согласно выписке, правообладателей несколько, до заключения сделки требуется получить согласие иных сособственников). Нужно обратить внимание и на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, так как имеют право преимущественной покупки и могут дать отказ от этого права либо согласиться на покупку в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Также перед сделкой необходимо выяснить наличие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости (при совместной собственности супругов для совершения сделки обязательно получение нотариального согласия второго супруга). Отсутствие необходимого согласия означает, что заключаемая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.
Следует также обратить внимание на наличие залога (ипотеки) на приобретаемый объект, ведь в таком случае приобретение квартиры возможно только с согласия залогодержателя. Кроме того, важно проверить данные о наличии ареста или запрещения относительно квартиры или ее правообладателя, а также о наличии ренты, так как в этом случае продажа квартиры допускается только с согласия рентополучателя.
Таким образом, с помощью выписки из ЕГРП потенциальный покупатель имеет возможность определить, не вводит ли его продавец в заблуждение представлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.
Стоит также насторожиться, если за короткий промежуток времени объект недвижимости многократно перепродавался. Такие действия могут быть связаны с желанием прикрыть недобросовестную сделку с тем, чтобы передать объект добросовестному приобретателю и избежать признания в суде сделки недействительной или избежать возврата имущества первоначальному собственнику. Причиной частой смены владельцев продаваемого имущества могут быть скрытые дефекты. В любом случае данный факт должен насторожить покупателя и заставить его более пристально изучить все аспекты сделки, включая характеристики объекта.
Если же при заключении сделки вас настораживает физическое состояние продавца или его дееспособность, необходимо убедиться в том, что он является полностью дееспособным, ведь, заключая сделку с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином без согласия его опекуна или попечителя и предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также без нотариального удостоверения сделки, надо понимать, что такая сделка является ничтожной. То же самое касается и сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних.
Сначала регистрация, потом деньги
Как правило, расчет между продавцом и покупателем производится до подачи документов на государственную регистрацию. Это удобно для продавца, но доставляет беспокойство покупателю, так как деньги отданы, а право собственности еще не возникло. Основные проблемы покупателя при покупке квартиры могут заключаться в следующем:
- в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться в случае расторжения сделки, чтобы вернуть меньше денег покупателю, чем он реально получил при сделке. Чтобы подстраховаться, покупателю нужно взять расписку с продавца о передаче всей суммы денег;
- если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя могут «подешеветь» из-за инфляции;
- продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил. Остается только судиться. При этом суд может вынести решение, где продавец будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты.
В связи с этим Росреестр Татарстана не рекомендует передавать продавцу деньги за покупку до получения зарегистрированных документов и выписки, подтверждающей регистрацию права за покупателем. Во-первых, можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью, - аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются после предъявления соответствующих документов новому собственнику. Во-вторых, не нужно отказываться от регистрации залога в силу закона, возникающего при рассрочке платежа. Ведь важным этапом при совершении сделки является проведение государственной регистрации перехода права на ее основании. Государственный регистратор проводит правовую экспертизу всех представленных документов и проверяет юридическую чистоту сделки, в том числе наличие ранее возникшего права, наличие ограничений, обременений прав как на объекте, так и на субъекте (продавце недвижимости), наличие иных обременений недвижимости, которые учтены в Государственном кадастре объектов недвижимости, такие как охранные зоны (зоны газораспределительных сетей, водоохранные зоны и иные зоны ограниченного использования). А это значит, что представленные документы могут не пройти процедуру регистрации, могут быть приостановлены или даже может быть вынесен отказ в регистрации, если причины приостановления не будут устранены. Так что наличие залога в силу закона при рассрочке платежа не позволит сторонам самоустраниться до окончания регистрации сделки, так как каждая из сторон заинтересована в осуществлении регистрации: покупатели заинтересованы в получении недвижимости и регистрации за собой права собственности на нее, а продавцы заинтересованы в получении оставшейся суммы цены сделки, которая может быть выплачена только после регистрации права.
Предусмотрев и учитывая хотя бы некоторые из вышеназванных нюансов и тонкостей, можно обезопасить свою сделку от опасностей и рисков.
