Вернуть первоначальные вложения в одно- и двухкомнатную квартиру в Казани можно только за 28 лет. К таким выводам пришли эксперты портала «Мир квартир». При этих расчетах эксперты не учитывали инфляцию, комиссию, простой и затраты на ремонт.
В Казани доходность квартиры держится на уровне 3,5%. Такие показатели столицы повторяют цифры Москвы и Санкт-Петербурга. Средний же российский показатель доходности от сдачи квартир в аренду составляет 4,6%.
Рынок новостроек перегрет
«Конечно, если покупать на данном этапе новостройку, брать ее в ипотеку, то арендный платеж не будет покрывать ипотеку. Платеж за нее будет примерно в два раза дороже. Но все-таки есть новостройки, которые будут расти в цене, и их будет выгодно покупать, а потом перепродавать, даже еще недостроенный дом», – считает генеральный директор федерального агентства недвижимости «МОНОЛИТ» в Казани Андрей Никонов.
Поэтому нужно всегда обращаться к специалистам, которые ориентируются в новостройках и прислушиваться к их советам, добавляет эксперт.
«Есть новостройки, которые будут расти в цене и их будет выгодно покупать,
а потом перепродавать»
Фото: © Султан Исхаков
«Есть дорогие локации, хорошие комплексы, которые заходят не такой большой ценой за квадратный метр, а уже на этапе сдачи вырастают в цене. Но для сдачи квартиры в аренду более выгодно покупать вторичное жилье. Как это сейчас модно – покупают обветшалые квартиры с плохим ремонтом, наводят в ней порядок и сдают. Это полностью покрывает ипотечный платеж, такая выгода всегда будет существовать», – говорит Никонов.
В Казани перегрет рынок новостроек, утверждает спикер. Застройщики здесь зарабатывают больше всего по сравнению с другими регионами России. Они стабильно окупают все 100% с затрат на постройку.
«Конечно же, если выбирать между покупкой и арендой жилья, то всегда лучше выбирать покупку. Потому что ты платишь за свое. Естественно, если ты хочешь жить в пентхаусе, новом доме и готов арендовать такое жилье, то это другое дело. Но, в любом случае, это не сопоставимо с возможностью покупки этой квартиры», – прокомментировал Никонов.
«Те, кто вкладывал в недвижимость, заработал очень много»
Алия Валеева занималась инвестициями в недвижимость с 2004 года. Тогда она купила однокомнатную квартиру в Казани за 400 тыс. рублей, а продала за 1,2 млн рублей. После этого девушка вложила деньги в трехкомнатную квартиру стоимостью 2,7 млн. Продать ее удалось уже за 3,7 млн.
Выручка тоже пошла в инвестиции – Алия преобрела две квартиры. По ее словам, за год с продажи квартиры можно было заработать 1 миллион рублей.
«Те, у кого было много денег и вкладывали в недвижимость, заработали очень много. Мы пробовали сдавать их пару раз, но это небольшие деньги. Сегодня, несомненно, можно заработать заработать на рынке жилья путем покупки и перепродажи квартир. Единственное, выше риски, так как продажа квартир осуществляется по эскроу-счетам. Для застройщика это не особо выгодно, поэтому цены от застройщика повысились примерно на 30%. Естественно, это не могло не отразиться на покупательской способности. Тогда стали появляться низкие процентные ставки, начали привлекать людей», – рассказала Алия.
Фото: © Владимир Васильев
На вопрос, стоит ли вкладываться в недвижимость Казани сегодня, Валеева ответила однозначно – когда ты во что-то инвестируешь, ты накапливаешь капитал.
«Я считаю, лучше купить квартиру в новостройке по переуступке. Я сторонник инвестиций, но выгодных», – добавила Валеева.
Самые дорогие и самые доступные квартиры Казани для съема
Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина сообщила, что средняя стоимость аренды квартир в Казани сегодня составляет 21,6 тыс. рублей для однокомнатных и 32,9 тыс. рублей для двухкомнатных. Второй месяц цены медленно растут, а объем предложения снижается – в весенние месяцы рынок активизировался после зимней стагнации.
«Самые дорогие квартиры на рынке аренды Казани в районах Вахитовский – в среднем 25,3 тыс. рублей за «однушки» и 43,4 тыс. рублей за «двушки», Кировский – 23,7 тыс. рублей и 34,7 тыс. рублей и Ново-Савиновский – 22,1 тыс. рублей и 36,3 тыс. рублей. Наиболее доступные предложения в Авиастроительном и Московском районах, однако здесь и самый маленький выбор – менее 100 однокомнатных и двухкомнатных квартир. Больше всего квартир сдают в районах со средними ценами: Советском – более 700 лотов и Приволжском – примерно 390 лотов», –приводит статистику эксперт.
«Средняя ставка аренды в Казани составляет 21,6 тыс. рублей для однокомнатных квартир и 32,9 тыс. рублей для двухкомнатных
Фото: © Ильнар Тухбатов
Аналитик рассказала, за сколько лет можно окупить вложения в казанскую квартиру, если сдавать ее в аренду. Средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке Казани – 7,29 млн рублей, на вторичном рынке – 5,83 млн рублей. При средней ставке аренды 21,6 тыс. рублей и при условии, что квартира сдается на протяжении всего года без перерыва, окупить приобретение получится за 28 лет и 22,5 года для первички и вторички соответственно.
«Это очень большой срок, а если квартира приобретена в ипотеку и сдается не 12 месяцев в году, то он будет еще больше, поэтому покупка квартиры в Казани с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно. К тому же, годовая доходность составляет около 4% – меньше, чем на банковских вкладах», – прокомментировала Елена Лапшина.
Судя по данным эксперта, два из трех просмотра объявлений в Казани на сайте cian.ru приходятся на долгосрочную аренду квартиры и только треть – на покупку с первичного и вторичного рынка.
«Земельные участки будут расти на 30% в год»
Ильназ Абдуллин, девелопер и основатель строительной компании ВМ Строй, утверждает, что наблюдается значительный рост на спрос недвижимости с марта 2023 года, который начался примерно через 2-3 месяца после объявления мобилизации в сентябре.
«Был замечен небольшой спад после февраля, но если сравнивать с 4-5 месяцами стагнации до сентябрьской мобилизации, мы видим, что активность на рынке все же возобновилась», – отмечает эксперт.
Грубо говоря, с марта стоит инвестировать, так как недвижимость, особенно такие объекты, как квартиры в новостройках и индивидуальные жилые дома, растет в цене, говорит Абдуллин. Что касается вложения в квартиры для дальнейшей аренды — это действительно распространенный вид инвестиций в сфере недвижимости.
«Однако успешность такого вида инвестирования сильно зависит от многих факторов, включая местоположение недвижимости, состояние рынка и потенциальный спрос на аренду. Специфика квартирных инвестиций в Казани на сегодняшний день, согласно моим наблюдениям, может не обеспечить высокую доходность. Несмотря на то, что капитал в принципе может расти, на текущий момент годовые проценты от сдачи квартиры в аренду оцениваются примерно в 3-4%, что связано с относительно высокой стоимостью квадратного метра в Казани», – объясняет эксперт.
«Альтернативой может стать инвестирование в новые частные дома в коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой и небольшим расстоянием от города»
Фото: © Владимир Васильев
Кроме того, в Казани наблюдается замедление в секторе новостроек и некоторое снижение цен, что свидетельствует об отсутствии значительного роста на рынке квартир, утверждает девелопер. С учетом этих обстоятельств, Абдуллин не рекомендует сейчас вкладываться в квартиры в Казани с целью аренды. Он настаивает, что большей инвестиционной привлекательностью на сегодня обладают именно дома – ИЖС. Поэтому эксперт видит в будущем больший приток инвестиций в загородную недвижимость, особенно в тех местах, где развита инфраструктура: дороги и соцобъекты, куда легко добраться.
«Это новый продукт на рынке, который пользуется большим спросом и практически не имеет конкурентов. Плюс, серьезные вложения в инфраструктуру обеспечивают дополнительный потенциал роста стоимости такой недвижимости», – говорит спикер, объясняя этой тенденцией и то, что он сам строит коттеджный поселок.
«Проекты типа коттеджного поселка «Европа» могут уверенно расти в цене на 20% в год. Мы говорим о готовой недвижимости, но если речь идет о земельных участках в этих районах, то они будут расти в цене еще больше, согласно нашим прогнозам — около 30% в год», – приводит пример девелопер.
Вероятность роста стоимости квартир, отмечает он, предсказать сложно, так как они уже находятся на пике роста.
«Для поколений X и Y, которые уже основали семью или планируют это сделать в ближайшем будущем, покупка недвижимости часто представляется более разумным вложением»
Фото: © Владимир Васильев
«Для поколения Z аренда может быть идеальным вариантом»
«Для поколения Z, которое предпочитает свободу перед привязанностью к одному месту, аренда может быть идеальным вариантом. Это дает им гибкость в передвижении, возможность путешествовать и просто менять место проживания, когда появляется такая потребность. Они не видят смысла нагружать себя ипотечными обязательствами в такой молодой возраст», – считает девелопер.
С другой стороны, для поколений X и Y, которые уже основали семью или планируют это сделать в ближайшем будущем, покупка недвижимости часто представляется более разумным вложением, отметил Абдуллин. Они ценят стабильность и стремятся к созданию капитала, который можно передать будущим поколениям.
«Сам я отношусь к поколению Y и поддерживаю концепцию приобретения недвижимости как формы инвестиции и обеспечения стабильности. Покупка недвижимости может обеспечить вам уверенность в завтрашнем дне, а также создать некую «подушку безопасности» для вас и вашей семьи», – говорит эксперт.
Девелопер отмечает, что изменение ценностных подходов может спровоцировать и снижение спроса на арендные квартиры. Люди будут стараться приобретать свое жилье. Хотя ожидать этого в ближайщем будущем все же не стоит.