По словам руководителя одного из казанских агентств недвижимости, седьмой год оперирующего на рынке жилья в Казани, телефон в их офисе теперь звонит редко, а в строительных компаниях молчит вообще. Так называемые «инвестиционные квартиры», ранее придерживаемые в ожидании гигантских цен, в настоящее время выставлены на реализацию, впрочем, без особого успеха. Если еще в январе многие АН занимались завершением декабрьских сделок, то февраль уже был «пустым». Интересно, что многие риелторы в прошлом году уже в феврале знали о надвигавшемся росте цен. Сейчас же рынок словно застыл в ожидании некоего толчка, способного сдвинуть с мертвой точки продажи и, естественно, цены.
Понятно, что толчком должно послужить некоторое снижение цен, чтобы спрос и предложение несколько уравновесились. Однако мы живем в России, где ничего не происходит по учебнику политэкономии. И вместо снижения цен можно дождаться очередного, пусть не скачками, но плавного роста. По какому же сценарию будет развиваться рынок в течение 2007 года?
В 2006-м рынки недвижимости многих регионов России испытывали взрывной рост, связанный с денежными вливаниями в российскую экономику, активным инвестированием в строительство, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. По многим показателям данный интенсивный период уже завершен. Таким образом, теперь следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации. С большой долей вероятности аналитики предсказывают во всех сегментах первичного и вторичного рынка рост цен порядка 15 - 20% за год.
Аналитики рынка жилья на месяцы вперед загадывают неохотно, характеризуя поведение рынка как «нелогичное». По мнению специалистов, застой на рынке недвижимости вполне закономерен. Во-первых, уровень цен достиг пиковой точки, жилье стало менее доступным даже для зажиточной верхушки среднего класса. Прошлогодний ажиотаж закончился. Люди отказываются покупать по существующим ценам, и запускаемые слухи о возможном новом росте ситуацию не меняют. Во-вторых, так называемые «ножницы» между стоимостью продаваемой и покупаемой квартиры выросли в два раза, что поубавило оптимизма у желающих улучшить свои жилищные условия.
Тем не менее риелторы свидетельствуют, что при текущем «стоячем» положении дел на рынке сделки идут в основном по ипотеке. Причем именно на вторичном рынке, поскольку известно, что многие банки сторонятся нового долевого жилья либо кредитуют его под более высокий процент. При условии, что банки не пересмотрят условия ипотечного кредитования нового строительства, заметный всплеск покупок квартир по договорам долевого строительства маловероятен.
Та же ипотека вряд ли даст ценам на квартиры сильно упасть. В период ажиотажа в 2006 году многие ипотечные покупатели не успевали за рынком - цены росли быстрее, чем они успевали оформить кредит или подобрать квартиру. Следовательно, стоит ценам некоторое время постоять на месте или немного снизиться, как огромный потенциальный спрос на жилье, подкрепленный возможностью его покупки в кредит, вновь подтолкнет их вверх.
Переход рынка недвижимости в стадию стабилизации вовсе не означает, что снижения цен не происходит вообще. Обычно в таких условиях заметно усиливается дифференциация рынка - цены в определенных сегментах и даже на отдельные квартиры ведут себя по-разному, и данный факт имеет слабую связь с динамикой спроса. Так, переоцененное низкокачественное жилье уже дешевеет, а дорогое, менее подверженное колебаниям рынка, может постепенно подорожать (на те же 10 - 15%). В итоге показатель среднего уровня цен на рынке будет оставаться примерно постоянным.
Скорее всего, в следующем году стоимость социальной и элитной недвижимости будет различаться минимум в два раза, в то время как в 2006 году разрыв стоимости квадратного метра в разных сегментах рынка был не столь заметен. Цены на «вторичку» почти сравнялись с «первичкой», что эксперты считают совершенно необоснованным. Так, 1 м2 в хорошей «вторичной» трехкомнатной квартире, готовой к проживанию, в Казани сегодня может стоить столько же, сколько стоит 1 м2 в новой трехкомнатной квартире в кирпичном доме, где, вполне возможно, уже предустановлены межкомнатные двери и деревянные окна.
По мнению независимого аналитика Геннадия Стерника, рост цен на жилье в России будет продолжаться не менее 20 лет и в среднем должен составлять 20 - 25% в год. При этом г-н Стерник считает, что удорожание недвижимости есть показатель устойчивого экономического роста. Однако во многих городах Европы при высоком уровне жизни нет ни ажиотажного спроса на жилье, ни высоких цен - например, в Праге.
По заявлению вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, рост цен на жилье в России в 2007 году продолжится и составит до 30% от нынешнего уровня. По его словам, это связано с дефицитом земельных участков под земельное строительство, а также с так называемой инвестиционной составляющей жилищного строительства, которая подстегивала ажиотажный спрос на недвижимость. По мнению Герасименко, рост цен продолжится еще и потому, что сохраняется дефицит энергетических мощностей. Как следствие, будет расти плата за подключение.
Многие аналитики рассматривают государственную финансовую поддержку жилищных программ как «ненужные деньги», стимулирующие цены. Получается парадокс - без государства жилье населению недоступно, а с господдержкой - тем более. По словам руководителя объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ при Росстрое Анатолия Мишанова, росту цен на квартиры способствуют государственные программы по приобретению жилья, такие как государственные жилищные сертификаты, «Молодой семье - доступное жилье», ипотека для военных, которые «вбрасывают» на рынок крупные суммы. «Вместе с тем у Росстроя есть две подпрограммы, которые позволяют снизить себестоимость жилья и уравновесить спрос и предложение - это строительство дешевых инженерных сетей и модернизация объектов ЖКХ», - отметил Мишанов.