На сегодняшний день рынок жилья в России находится в уникальных обстоятельствах. Центробанк РФ установил размер ключевой ставки на уровне 21%, при этом допуская возможность ее увеличения в ближайшем будущем.
Вместе с тем в стране была свернута наиболее массовая льготная ипотечная программа.
Какие возможности остаются у казанцев для приобретения собственного жилья, корреспонденту «Казанских ведомостей» рассказала руководитель агентства недвижимости «Новый квартал» Раушания Тимкина.
Ипотека стала менее доступной
- Как бы вы сейчас охарактеризовали казанский рынок жилья?
- Когда 1 июля свернули почти все льготные ипотечные программы, люди были, мягко говоря, шокированы. На фоне высокой рыночной кредитной ставки льготная ипотека на новостройки выглядела крайне привлекательной, несмотря на высокие цены на жилье. Грамотный финансовый подход позволял извлекать из этой ситуации выгоду. В начале июля население еще завершало сделки, запланированные в июне. В августе люди начали привыкать к новым условиям, оставались доступными семейная и сельская ипотека. В сентябре мы активно приобретали дома для клиентов по этим программам. Однако позже спрос на ипотеку не восстановился, и рынок стал менее активным.
- Значит, можно сказать, что рынок замер?
- Сейчас сделки на вторичном рынке идут активно, покупают и новостройки, хотя условия семейной ипотеки изменились. Семейная ипотека остается доступной для семей с одним несовершеннолетним ребенком с инвалидностью и для семей с двумя несовершеннолетними детьми до 17 лет, проживающих в малых городах до 50 тысяч человек. При этом первоначальные взносы по этой программе выросли.
Мы продолжаем работать в рамках льготных программ и отслеживаем новости, так как ситуация на рынке меняется очень быстро. Некоторый спрос существует на IT-ипотеку, но она мало кому доступна. Помимо озвученных ипотечных программ спрос ограничивается покупкой жилья за наличные.
- А как обстоят дела с сельской ипотекой?
- Условия на нее выглядят крайне выгодными, но есть ряд сложностей. Во-первых, банки имеют на нее небольшие лимиты от государства, и людям повезет, только если они успеют подать заявку в срок. Лимиты обновляются медленно, и процесс одобрения сельской ипотеки довольно сложный. После одобрения ипотечного кредита начинается подбор дома, но часто он не соответствует требованиям банка. В итоге процесс может затянуться на полгода и больше. На 2024 год программа приостановлена, лимиты закончились, а в следующем году планируется выдача только для уже одобренных заявок.
- Какие еще остаются возможности для покупки недвижимости?
- Некоторые застройщики предлагают рассрочку, и у каждого жилого комплекса есть свои выгодные предложения, которые можно найти, анализируя рынок. Конечно, важно понимать, что рассрочка нередко значительно увеличивает стоимость объекта. Но встречаются и обратные ситуации, когда такая сделка фиксирует цену на сегодняшний день и это становится выгодным предложением. Есть проекты, в рамках которых инвесторы могут оплатить только 10% от стоимости, например, паркинга и не платить ничего в течение года или даже двух, пока дом строится. После завершения строительства оплачивается остаток, при этом цена фиксируется.
Рост цен продолжится
- Как изменятся цены на жилье в ближайшем будущем?
- Стоимость недвижимости не стоит на месте и растет как минимум в пределах инфляции. Хотя бурного роста, скорее всего, не будет, но он сохранится. Я не верю, что цены начнут снижаться. На то есть объективные причины, такие как удорожание строительных материалов и рабочей силы. Что касается вторичного жилья, то продавцы готовы предоставить скидку не более 2 - 3% или откладывают продажу. Многие предпочитают сдавать жилье в аренду на длительный срок. В хороших районах цены продолжают расти, даже на новостройки.
- В каких районах цены на жилье самые высокие?
- В Вахитовском, конечно. Если говорить не о центре, то также выделяется район речного порта. Хотя там пока нет ничего особенно примечательного, его активно рекламируют как будущий привлекательный проект. Когда построят дома и набережную, цены на недвижимость вырастут.
Если покупать жилье для себя, многие выбирают спокойные спальные районы или пригороды Казани, такие как Лаишевский район, где хорошая инфраструктура и свежий воздух. В сторону Зеленодольска тоже есть интересные локации.
Можно выделить также Приволжский район, в частности, окрестности РКБ. Территория удобно расположена, там предлагают хорошие услуги и планируется открытие термальных источников. Это привлечет инвесторов и повысит спрос на жилье. И конечно, растут цены в районах, где ожидается открытие новых станций метро.
- Какова средняя стоимость квартиры в Казани?
- Стоимость варьируется в зависимости от района и жилых комплексов. На вторичном рынке дешевые однокомнатные квартиры в Кировском районе могут стоить от 4 миллионов рублей в старых домах. Но чаще цена начинается от 6,5 миллиона, в зависимости от состояния и расположения. Также наблюдается тренд на перепланированные в изолированное жилье комнаты в общежитиях, где средняя цена составляет около 2,5 миллиона рублей. Спрос на такие варианты существует, и это отражает потребности рынка.
- Наверное, в таких условиях выросла в цене и аренда жилья?
- Аренда жилья значительно подорожала. Если рассматривать покупку квартиры для сдачи в долгосрочную аренду, то лучшим выбором будет Ново-Савиновский район. При долгосрочной аренде разница цен от района к району не столь велика. В среднем оплата составляет 35 - 45 тысяч рублей в месяц. В августе найти квартиру или студию за 30 тысяч было просто невозможно, так как спрос традиционно вырос.
Профессия - риелтор
- Просмотрев сайты с объявлениями, можно найти значительно более выгодные предложения, чем вы сейчас озвучили…
- К сожалению, большинство объявлений с выгодными предложениями - это фейк. Это снижает репутацию профессии в целом. Многие люди не понимают, зачем нужен риелтор.
Однако при покупке и продаже недвижимости много нюансов. Несмотря на мнение, что риелторы - просто посредники, каждая сделка по-своему уникальна. С упрощением документооборота у людей появилось ложное ощущение простоты процесса. На самом деле мы совершаем массу действий, не озвучивая их клиентам. Наша цель - предоставить качественные услуги, чтобы клиенты были довольны и защищены.
- На что следует обратить внимание при покупке вторичного жилья?
- Во-первых, необходимо проверить всю документацию объекта, включая право собственности и количество прописанных лиц. Также важно оценить чистоту сделки и проверить, не имеет ли собственник задолженностей или проблем с кредитной историей, чтобы избежать мошенничества.
Распространенные схемы мошенничества включают признание собственника недееспособным после оформления сделки, что может привести к ее аннулированию. Также существует риск банкротства собственника: если у него плохая кредитная история и он продает объект, сделка может быть оспорена в течение трех лет.
Для защиты покупателя важно, чтобы сделку проверял квалифицированный юрист. Необходимо убедиться, что собственник не имеет долгов и все аспекты сделки контролируются профессионалами. Риелтор и юрист должны работать совместно, чтобы обеспечить безопасность сделки, а ипотечные вопросы должны решаться через ипотечного брокера.