На эти и другие вопросы «Казанским ведомостям» ответил начальник отдела по контролю за соблюдением законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в г. Казани управления жилищной политики исполкома города Айрат Ахметханов.
- Расскажите о поправках, внесенных в 214-ФЗ в прошлом году.
- Поправки подразумевают целый ряд мер, которые призваны защитить права участников долевого строительства. В частности, речь идет о введении специальных банковских счетов (эскроу) со средствами дольщиков, доступ к которым застройщик сможет получить только после того, как представит уполномоченному банку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и сведения, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта, входящего в состав данного дома. Также к основным нововведениям можно отнести отмену обязанности ведения собственного сайта застройщиков. Всю информацию они должны раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства на сайте https://наш.дом.рф, достоверность которой проверяется контролирующими органами. С октября прошлого года полнота раскрываемой информации, которую застройщик обязан выложить в единую систему, увеличилась.
- В чем разница между эскроу-счетом и проектным финансированием?
- Эскроу-счет в долевом строительстве - это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как объект введется в эксплуатацию. В период строительства застройщик использует собственные либо кредитные средства, полученные в банке.
Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство денежные средства в виде кредита от банка-инвестора. В свою очередь банк имеет право контролировать расход предоставленных финансов, таким образом снижая риск их нецелевого использования и появления долгостроев. Кроме того, перед выдачей кредита банк тщательно изучает застройщика, его экономические показатели, объект.
- Чем были обусловлены изменения, внесенные в законодательство?
- Ранее принятые меры по страхованию гражданской ответственности оказались неэффективными и не исключали возможности появления новых обманутых дольщиков. Поэтому законодателем было принято решение о введении механизма эскроу-счета с возложением ответственности на профессиональных участников рынка (банки).
- Расскажите о механизме работы застройщика с эскроу-счетами.
- Механизм работы счетов эскроу в долевом строительстве выглядит следующим образом: дольщик заключает стандартный ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком на условиях открытия им эскроу-счета в уполномоченном банке, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк на вышеуказанный счет сумму в размере цены ДДУ. Застройщик в свою очередь эти средства не получает - они сохраняются до ввода объекта в эксплуатацию, а застройщик строит исключительно на собственные или кредитные средства, полученные в банке в рамках проектного финансирования.
Если строительство дома закончилось благополучно, то банк зачисляет застройщику все средства, которые лежат на эскроу-счетах, за минусом выданного кредита на строительство. Если застройщик обанкротился - дольщик вправе расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
- По какому принципу выбираются банки для открытия таких счетов?
- Критерии определены постановлением правительства РФ от 18 июня 2018 года №697. На сегодня в списке числятся 62 уполномоченных банка, в том числе ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», ПАО Банк «ФК Открытие», Альфа-Банк, ПАО «АК БАРС» БАНК и специализированный ипотечно-строительный банк ДОМ.РФ (ранее - АИЖК).
- Может ли дольщик расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с эскроу-счета?
- Дольщик вправе забрать свои средства назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:
- если закончился срок хранения средств дольщика;
- если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
- если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ застройщика от исполнения договора ДДУ);
- если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ.
- Что будет в случае отзыва лицензии у банка?
- В этом случае предусмотрен переход в другой уполномоченный банк путем открытия новых счетов в соответствии с федеральным законом №214.
- Смогут ли работать по новой системе застройщики, которые ранее имели проблемы со сдачей объектов или показали убыток по итогам года?
- Застройщикам, которые не ввели, нарушили срок ввода объекта строительства более чем на три месяца, контролирующим органом выдается отказ на привлечение средств участников долевого строительства. Кроме того, если застройщиком не исполняются обязанности по передаче участникам долевого строительства квартиры, то граждане вправе в судебном порядке взыскать неустойку.
При подаче заявки застройщиком в уполномоченный банк аналитиками банков рассматриваются все факторы, в том числе и финансовые показатели.
- По мнению экспертов, переход на систему эскроу-счетов повлечет за собой рост стоимости первички.
- Однозначно стоимость жилья не останется на прежнем уровне. Практика показывает, что все вновь принятые изменения в законодательство отражаются на цене жилья. К примеру, изменения, касающиеся страхования гражданской ответственности, привели к увеличению стоимости квадратного метра. Соответственно, при переходе на проектное финансирование и механизм эскроу стоимость приобретаемого жилья несколько увеличится.
- Кому будет сложнее перейти на новую систему - крупным застройщикам или мелким игрокам?
- На сегодняшний момент меньше проблем возникнет у крупных застройщиков, которые ранее уже имели опыт работы с банками.
Кроме того, у банков не существует единого регламента и срока рассмотрения поступающих заявок от застройщика. У каждого банка свои регламенты, а также правила по рассмотрению проекта и принятию решения по его финансированию. В связи с этим у застройщиков могут возникнуть проблемы со сроком рассмотрения заявки, которые в среднем составляют от двух месяцев и более.
Поэтому рекомендуем застройщикам не дожидаться 1 июля и подать заявки параллельно в несколько банков для прохождения андеррайтинга (процедура проверки платежеспособности заемщика).
- Как будут достраиваться дома, возведенные более чем на 30 процентов?
- Возведение таких объектов будет осуществляться по старой схеме с использованием специальных счетов без применения эскроу.
- Не вырастет ли стоимость строительства по договорам для таких дольщиков?
- Цена заключенного договора долевого участия остается неизменной при его стопроцентной оплате. Для тех, кто уже заключил договор, стоимость квартиры не изменится.
- Какое количество проблемных дольщиков на сегодняшний день в Казани?
- В реестре обманутых дольщиков, который ведет управление жилищной политики, на данный момент 717 дольщиков. По 14 проблемным объектам имеются дорожные карты, в которых предусмотрены мероприятия по решению проблем пострадавших граждан.