Открывший конференцию гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) РФ Александр Семеняка отметил: предоставление квартир в кредит под залог имущества имеет особое значение именно для регионов и особенно Поволжского - в Москве и Петербурге спрос на ипотечные кредиты не очень высок, так как население располагает значительными сбережениями и предпочитает работать с обладающими избыточной денежной массой банками напрямую.
В регионах, и в частности в Татарстане, картина иная, и в то же время такие предпосылки, как устойчивое развитие экономики, снижение уровня инфляции и как следствие - процентных ставок, высокие цены на нефть, рост реальных доходов и кредитоспособности людей, делают ипотеку одним из наиболее эффективных инструментов формирования рынка доступного жилья.
А.Семеняка подчеркнул, что так называемая двухуровневая классическая система (кредит максимум на 27 лет под 15 процентов годовых) позволяет предоставлять займы под залог приобретаемого либо имеющегося жилья. При этом работающие с агентством банки привлекают денежные средства населения, которые затем рефинансируются - агентство выкупает у банков закладные за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Ипотека в регионах становится нормальным бизнесом - из 62 местных операторов АИЖК только 5 убыточны. При этом Ипотечное агентство РТ (ИА РТ), по мнению главного жилищного кредитора России, является одним из наиболее прибыльных и эффективных.
Главным препятствием для еще более широкого внедрения ипотеки является не нехватка кредитных средств (по России и Поволжью их сейчас избыток), а относительная малочисленность так называемого среднего класса (к потенциальным клиентам ипотечных агентств сами операторы относят людей, чей совокупный семейный доход колеблется от 6 до 15 тыс. руб. в месяц), нехватка жилья на первичном и вторичном рынках, забюрократизированность регистрации (вместо 5 - 10 дней регистрационные палаты обслуживают клиентов больше месяца), несовершенство законодательства, не позволяющего отселять злостных неплательщиков ипотечных займов.
АИЖК уже обратилось в правительство России с пакетом из 27 законодательных поправок и проектом нового Жилищного кодекса, если они будут приняты, подчеркнул начальник управления федеральных программ агентства Анатолий Гришухин, рынок ипотечного строительства получит дальнейший толчок к развитию как за счет повышения нормы возврата кредитов (до 98 процентов), так и за счет отмены НДС на земельные участки и сами строящиеся дома, упрощения процедур регистрации и получения займов.
программ АИЖК Борис Тимофеев обрушились с критикой на так называемую социальную ипотеку, которую зачастую отстаивают местные власти и региональные операторы. Генеральный директор российского агентства заметил, что популистские призывы снижать процентные ставки по жилищным займам - путь в никуда, поскольку агентство через банки привлекает кредитные ресурсы по тем ценам, которые диктует на настоящий момент рынок. Нынешняя 15-процентная ставка вряд ли будет снижена до конца 2004 года. А искусственно тянуть ее вниз означает нарушить стабильность финансовых потоков, эффективность функционирования которых в первую очередь определяется естественным и плавным формированием жилищных кредитных цен.
Местные власти могут оказывать помощь малоимущим в иной форме, заметил Семеняка, - субсидировать не сами процентные ставки, а объемы платежей по ним, выдавать льготные займы на те обязательные 30 процентов стоимости будущего жилья, которые платят «живыми деньгами» участники ипотеки. С представителями Москвы не согласны региональные участники жилищного рынка: министр строительства, архитектуры и ЖКХ республики Марат Хуснуллин подчеркнул, что в условиях избытка в стране топливно-сырьевых денег процентные ставки по жилищным займам вполне могут быть снижены до 7 - 8 процентов годовых. При этом не только увеличатся объемы полного погашения кредитов, но и «навар» от жилищных инвестиций: 1 рубль, вложенный в ипотечное строительство, заметил гендиректор Ипотечного агентства РТ Андрей Симаков, принесет 3 - 4 рубля прибыли.
С точки зрения представителей Башкортостана, процентные ставки могут быть снижены и того больше - до 3,9% годовых. Причем весь доход по ним региональные операторы предлагают инвестировать в расширение местного жилищного строительства напрямую (что уже делается в Татарстане), а не только через выпуск ценных ипотечных бумаг по методике АИЖК.
Споры участников конференции продемонстрировали, что до формирования общедоступного ипотечного рынка, работающего по единым правилам, еще далеко. Едины все были в другом: эра бесплатного жилья окончилась. В качестве альтернативы малоимущим очередникам предлагается так называемая система социального найма, когда квартиры предоставляются лишь во временное пользование. Но и тут аппетит федеральных структур оказался куда выше, чем у «регионалов»: по подсчетам Александра Семеняки, дифференцированная ставка за наем недвижимости должна составлять 5% от ее стоимости. Марат Хуснуллин же посчитал и ныне действующие в республике 1 - 2-процентные ставки завышенными - для малоимущих квартиросъемщиков они вполне могут быть установлены на уровне 0,1 процента.
Сегодня ясно, что являющийся одним из лидеров ипотечного строительства в Поволжье Татарстан не будет во всем копировать опыт и указания Москвы. Тем более что широкое привлечение средств населения и банков по льготным ставкам даст республике (и особенно Казани) возможность повысить платежеспособный спрос граждан и резко стимулировать саму жилищную отрасль.
Дмитрий ВИШНЕВСКИЙ.
