Выбрать новостройку или вторичку? На какие документы обратить внимание прежде всего? Когда можно совершить сделку самостоятельно, а когда лучше обратиться за помощью к профессионалам? На самые популярные вопросы корреспонденту «КВ» ответил директор агентства недвижимости «Этажи» в Казани Марат Галлямов.
— С чего стоит начать поиск будущего жилья?
— Первое, с чем необходимо определиться при покупке, — это основные приоритеты. Кому-то важно просто переехать в собственное жилье, для других на первом месте оказывается доступность детского сада или школы, а также удобное расположение рядом с родителями или крупной транспортной развязкой. И все же отталкиваться в первую очередь приходится от бюджета.
— Большинство россиян покупают свое первое жилье в ипотеку. На что в таких случаях обратить внимание в первую очередь?
— Очевидно, на размер ипотечной ставки. Чем ниже ставка, тем меньше переплата банку и ежемесячный платеж. Здесь хочу заметить, что большинство агентств недвижимости сотрудничают со многими крупными банками. Конечно, можно самостоятельно обойти каждый из них. Но профессиональный риелтор в этом случае может сэкономить не только время клиента, но и деньги. При покупке всегда необходимо учитывать не только стоимость квартиры, но и дополнительные расходы в виде кредита и страховки. Не всегда очевидно, что разница в ставке размером в 0,5% может вылиться в экономию в 200 — 400 тыс. рублей. Происходит это за счет того, что агентства недвижимости зачастую имеют преференции от банков. То же самое происходит и со страховкой.
— Какие ошибки покупатели могут совершить на этом этапе?
— Многие совершают одну и ту же ошибку, решив расширить свою жилплощадь: начинают подбирать новое жилье, не продав старое. Покупка, как правило, проходит быстрее и легче, чем продажа. Предложения, существующие на рынке, могут стать неактуальными уже через неделю, а через полгода могут значительно увеличиться цены. Покупку и продажу лучше проводить одновременно. В случае использования маткапитала это обязательное условие.
— В каких случаях предпочтительнее выбрать новостройку, а в каких — вторичное жилье?
— Главный вопрос здесь: каким временем располагает покупатель? Если жилищный вопрос стоит остро и необходимо скорее заселиться, то вторичка предпочтительнее. Если покупатель рассматривает вариант долгосрочной покупки, то выгоднее рынок первичного жилья, на котором действуют различные преференции. Выбрать жилье в новостройках можно и самостоятельно, без помощи риелтора. Для этого существует ряд агрегаторов объявлений. Но для того чтобы узнать условия покупки, придется обратиться в отдел продаж каждого из понравившихся жилых комплексов. На это уйдет не одна неделя. В то же время профессиональный риелтор предоставит вам всю ту же информацию и подберет лучший вариант, исходя из бюджета. При этом многие застройщики сотрудничают с агентствами недвижимости, услуги покупки первичной недвижимости с агентом для клиента бесплатны, так как комиссию оплатит застройщик.
— На что следует обратить внимание при осмотре квартиры?
— Мужчины, как правило, чаще обращают внимание на техническую сторону вопроса, женщины приобретают эмоции. Оказавшись в квартире, девушки уже мысленно представляют будущий ремонт, расставляют мебель. Мужчины проверяют окна, разводки отопления и электроэнергии. Но и те, и другие не обращают внимания на важные детали. Случается так, что под впечатлением покупатель не замечает трещину в стене или другую проблему. У риелтора профессиональный взгляд, он обращает внимание на такие детали. В тех же случаях, когда покупатели осматривают жилье самостоятельно, нужно постараться быть беспристрастным. Чем больше нравится квартира, тем критичнее нужно на нее взглянуть. А лучше позвать с собой незаинтересованного друга или родственника, который будет искать такие проблемы.
Также настоятельно рекомендую проехать к квартире на том транспорте, на котором вы планируете передвигаться. А еще прогуляться по микрорайону.
— Какие типичные ошибки можете выделить на этом этапе?
— Покупатели часто не учитывают, какие параметры жилья в перспективе можно будет исправить, а какие нет. Если их упустить, то будущая жизнь будет менее комфортной. Можно исправить ремонт, изменить планировку, заменить окна и двери. А вот, например, проблема с парковочными местами во дворе вряд ли в будущем разрешится. Пусть на момент покупки семья не располагает личным автомобилем, но со временем это может измениться, и тогда новоселы столкнутся с этим вопросом.
— В каких районах Казани цены на жилье выше?
— На первом месте по ценам, очевидно, Вахитовский район. На втором — Ново-Савиновский. Можно сказать, что он значительно переоценен. Во многом это связано с низким уровнем предложений. При этом в Ново-Савиновском районе наблюдается значительный дефицит парковочных мест. Новые объекты учитывают эту проблему, но во дворах старых домов проблема существенная. В свою очередь недооцененным районом можно назвать Авиастроительный. В последние годы он активно застраивается. Жилые комплексы возводятся с соответствующей инфраструктурой.
— Покупка жилья сопряжена с рассмотрением ряда документов…
— Следует понимать, что сделка с недвижимостью — это не то же самое, что сходить в магазин и купить килограмм яблок. Всегда присутствуют определенные страхи и риски, которые их провоцируют. В данном случае услуги специалиста-риелтора могут в значительной степени обеспечить финансовую и юридическую безопасность сделки.
Статистика показывает, что каждая 20-я сделка с недвижимостью в России оспаривается. И встречаются случаи, которые не могут проверить ни риелтор, ни банк, ни нотариус. В нашей практике был случай, когда дочь купила у матери квартиру, впоследствии продала ее. Продажа была чистой, но дочь через год после этого инициировала процедуру банкротства, тем самым сделав оспоримой сделку. Дело оказалось в суде. Такую ситуацию невозможно предусмотреть, однако в ряде случаев агентства недвижимости предоставляют своим клиентам услуги по защите сделки и гарантию возврата средств в случае потери собственности.
— Что может помочь минимизировать риски?
— Полная проверка документов объекта недвижимости и продавца. Большинство людей покупают недвижимость не чаще одного-двух раз в жизни, они не знают юридических тонкостей. Приведу пример. Покупатель приобретает жилье, полученное продавцом по приватизации за 5 лет до сделки. Продавец является единственным собственником. Покупатель оплачивает стоимость квартиры наличными и не обращается в банк, который провел бы в этом случае дополнительную проверку. А архивная выписка могла бы показать, что не все прописанные в квартире дети на момент приватизации использовали свое право в полной мере. Такая сделка может быть оспорена.
— Какие документы следует проверить в первую очередь?
— Правоустанавливающие документы, на основании которых подтверждается право собственности на жилье. Из них следует, какие документы покупатель должен запросить в дальнейшем. Если сделка идет через банк, то этот список может быть предоставлен этим учреждением. Следует учитывать, что не все банки одинаково щепетильны в этом вопросе. Банк проверяет в первую очередь собственные риски. Некоторые банки также могут запросить справку о психическом здоровье пожилого продавца.
Более безопасны нотариальные сделки. Нотариус обеспечивает не только правовую, но и финансовую защиту, подтверждая сделку. К их услугам необходимо обращаться в тех случаях, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица. Прочие сделки регистрируются в МФЦ.
— Каких предложений следует опасаться покупателям?
— В тех случаях, когда продавец владеет недвижимостью менее трех лет, он может обратиться к покупателю с просьбой занизить стоимость квартиры в договоре, чтобы избежать части налогов. Следует учитывать, если эта сделка будет оспорена, то покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая была указана в договоре.
