С чего все начиналось
Льготная ипотека появилась как антикризисная мера в мае пандемийного 2020 года. Тогда государство стремилось сохранить возможность для граждан улучшить жилищные условия, а также поддержать застройщиков в период экономического кризиса. Условия программы неоднократно менялись, однако срок ее действия продлевался год за годом.
Стоит отметить, что запуск этой программы вызвал заметный рост цен на жилье. Так, в доковидном 2019-м средняя цена «квадрата» в казанских квартирах составляла около 80 тысяч рублей, а к концу минувшего года цены выросли в два раза и более.
Поначалу рост цен был связан с ажиотажем со стороны инвесторов. Имеющие свободные средства торопились выгодно вложить их. А вот остальным гражданам купить квартиру становилось все сложнее. Уже тогда «вторичка» в крупных городах стала заметно отставать по ценам от новостроек.
Впрочем, это были цветочки. После введения санкций против России Центробанк с 2022 года стал последовательно увеличивать ключевую ставку для снижения уровня инфляции. Экономика нашей страны устояла, но кредиты, включая ипотеку, стали куда менее доступными.
На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ составляет 16%, а рыночная ставка по ипотеке перевалила за 20%. Очевидно, что в таких условиях льготная ипотека под 8% оставалась одной из немногих возможностей купить жилье без чудовищных переплат. Но этот же фактор вызвал сильнейший рост цен на новостройки. Экономя на кредитной ставке, граждане стали переплачивать за квадратные метры.
Почему программу свернули
Ряд экспертов периодически предупреждали о возможном перегреве рынка. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно предлагала свернуть программу, перейдя к более адресным мерам поддержки.
Собственно, к ее словам прислушались. Поначалу условия программы ужесточили. Во-первых, воспользоваться ей стало возможно лишь единожды. Такая мера должна была отрезать от льготной ипотеки инвесторов, чтобы предотвратить рост цен для простых граждан. Во-вторых, размер первоначального взноса по этой программе был увеличен до 30%. И это решение делало ипотеку менее доступной уже для простых граждан.
Как новость встретил рынок
Риелторы и застройщики, замерев, ожидали 1 июля. Становилось понятно, что на этот раз правительство свернет программу. На этом фоне россияне торопились запрыгнуть в последний вагон, ажиотажный спрос в очередной раз подстегнул рост цен.
Так, аналитики портала недвижимости «Мир квартир» провели исследование, посвященное динамике цен на жилье в первом полугодии. В образовавшемся рейтинге цен Казань оказалась на четвертом месте, уступая только Москве, Сочи и Санкт-Петербургу.
Согласно полученным данным, в столице РТ за шесть месяцев 2024 года цены на новостройки выросли на 7,6%, на вторичное жилье - на 4,8%. Средняя цена квадратного метра составила 210 тысяч рублей и 165 тысяч рублей соответственно.
Что дальше?
Складывается ощущение, что цены на рынке стремительно рухнут на фоне падения спроса. Россияне давно почти перестали покупать жилье на условиях рыночной ипотеки. По данным банка ДОМ.РФ, по итогам прошлого года на программу семейной ипотеки пришлось 44% выданных им займов. Еще 43% пришлось на массовую льготную ипотеку. Определенным спросом пользуется ипотека для ИТ-специалистов.
Программа семейной ипотеки была продлена до 2030 года, но ее условия ужесточили. Теперь на ставку 6% годовых могут рассчитывать только семьи с детьми до шести лет либо семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.
Но стоит ли ожидать серьезного снижения цен? Эксперты считают, что вряд ли.
- Высокие процентные ставки и отмена государственных программ снижают количество желающих взять ипотеку, - комментирует ситуацию начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. - Однако жизнь продолжается: создаются новые семьи, рождаются дети, доходы растут. В будущем политика регулятора предполагает смягчение условий, что позволит рефинансировать кредит и снизить ставку по нему до более выгодной.
При этом застройщики напоминают, что за последние годы серьезно выросла стоимость стройматериалов, а на рынке труда наблюдается заметный дефицит. Ряд экспертов полагают, что девелоперы пойдут на различные ухищрения, чтобы сохранить уровень цен на новостройки, включая субсидирование ипотечной ставки и предоставление рассрочки. Впрочем, ЦБ считает такие методы вредными, ведь конечная стоимость жилья от этого только растет.
- Скорее всего, застройщики постараются удерживать цены на прежнем уровне, сколько смогут, но потом им придется все равно урезать ценники, - предположил генеральный директор портала недвижимости «Мир квартир» Павел Луценко. - Одновременно с этим количество выводимых на рынок новых ЖК, а соответственно, и квартир в продаже будет сокращаться, создавая дефицит предложения. Поэтому процесс падения цен будет весьма умеренным и постепенным.
При этом эксперты отмечают, что разрыв цен между новостройками и «вторичкой» будет постепенно сокращаться.
Запрет на малое жилье
Примечательно, что именно в этом году Минстрой РФ готовит предложение об ограничении строительства малогабаритных квартир площадью менее 28 квадратных метров. Данную меру уже поддержали в Москве, недавно замглавы Минстроя РТ Ильшат Гимаев сообщил, что эту меру поддержат и в Татарстане.
Авторы инициативы отмечают, что она направлена на заботу о гражданах. Однако рынок показывает постоянный рост спроса на маленькие квартиры-студии. Так, по данным портала «Мир квартир», в Казани цены на них за год выросли на 20,3%.
Понятно, что лучше жить в просторной квартире. Но для очень многих жителей России покупка малогабаритной квартирки - это единственная возможность получить собственное жилье. А со временем этот актив можно использовать для улучшения жилищных условий. Потому не совсем понятно, как подобный запрет будет способствовать улучшению жизни россиян.