ЧТО ТАКОЕ ТСЖ?
Собственникам жилья предложено выбрать одну из трех форм управления своим домом. Управление непосредственно самими собственниками - эта форма подходит для владельцев отдельного дома, будь то коттедж или особняк или малоквартирный дом. Для владельцев квартир в многоэтажках предлагается товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющая компания. Разница между последними двумя формами управления в том, что в первом случае все решения зависят только от самих собственников, состоящих в товариществе, и никто не имеет права навязывать им свои правила игры.
К услугам управляющей компании придется прибегнуть в том случае, если ТСЖ по каким-то причинам не организовано. Что такое управляющие компании? Чаще всего это бывшие РЖУ, ЖЭУ и т.д., поэтому есть большие опасения, что и стиль работы у управляющих компаний будет соответствующим. Кроме того, выбор управляющей компании фактически означает отказ собственников от управления собственной недвижимостью со всеми вытекающими отсюда последствиями. Правда, за вами всегда остается право переизбирать управляющую компанию. С другой стороны, в этой организации процессом управления жильем руководят профессионалы, чего не скажешь об обычном собственнике. Но несмотря на это, и ТСЖ - организация очень серьезная. Она обладает статусом юридического лица и имеет расчетный счет в банке. Товарищество вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и при этом имеет возможность минимизировать затраты на жилищные услуги, самостоятельно устанавливая размеры обязательных платежей и взносов. Перечень самих услуг с подачи ТСЖ тоже может быть значительно расширен. Например, вы можете ввести должность охранника или консьержки. Определение размера и порядка внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, решение о сроках ремонта и объемах работ тоже в компетенции ТСЖ. Нужно ли делать капитальный ремонт, реконструировать многоквартирный дом (в том числе расширить или надстроить его), как использовать земельный участок, на котором расположен дом, - все это решает товарищество собственников жилья.
Кто управляет товариществом? Собственники могут нанять человека со стороны, но чаще всего это один из жильцов дома. Проблема здесь в том, что такой человек должен обладать множеством различных навыков и знаний, от технических до юридических, а такие уникумы редкость. Размер зарплаты руководителя ТСЖ и правления утверждается на общем собрании собственников, ведь средства на это пойдут из их кармана.
Членство в ТСЖ - дело добровольное. Вы можете быть собственником, но не состоять в ТСЖ, хотя и станете оплачивать коммунальные и жилищные услуги и расходы по содержанию общего имущества дома наравне с членами ТСЖ. Но права голоса при принятии решений товариществом у вас не будет, а подчиняться этим решениям тем не менее вы обязаны. Любопытно, что достаточно всего лишь трех собственников жилья в отдельно взятом многоквартирном доме, чтобы организовать ТСЖ. И наоборот, можно создать одно-единственное товарищество на несколько многоквартирных домов, лишь бы они имели общие или граничащие участки, сети инженерно-технического обеспечения и т.д.
ТСЖ МОЖЕТ СЭКОНОМИТЬ...
Поскольку одна из самых сильных сторон ТСЖ - это возможность влиять на размер платежей за жилищные услуги, остановимся на этом подробнее. Самостоятельно устанавливать размер обязательных платежей ТСЖ может лишь на управление жилым домом, уборку внутридомовой и придомовой территории, текущий ремонт и благоустройство дома, капитальный ремонт дома, текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей и сетей отопления, дератизацию, вывоз твердых бытовых отходов. Немало! За счет чего происходит снижение платежей? ТСЖ имеет возможность выбрать среди подрядных организаций (а их в Казани около 120) те, что оказывают самые качественные жилищные услуги по минимальным ценам. Например, в ТСЖ «Пионер» это позволяет экономить до 60% от суммы всех платежей, собираемых на содержание и текущий ремонт коммуникаций, а сэкономленные средства откладываются на крупномасштабный ремонт.
А вот влиять на изменение размера тарифов на коммунальные услуги (водо-, тепло- и энергоснабжение) ТСЖ не может. Однако товарищество вправе заключить договор с энергоснабжающей организацией на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых электрических сетей. В этом случае товариществу может быть предоставлена скидка в размере до 12 процентов от стоимости электроэнергии. Некоторые председатели берут за основу экономии платежей счетчики электроэнергии, газа и воды.
Если какая-либо услуга не выполняется или выполняется плохо, ТСЖ вправе требовать применение санкций по отношению к подрядчику.
...И ЗАРАБОТАТЬ
Большим плюсом ТСЖ является его право распоряжаться общим имуществом. Удивительно, но чердаки, подвалы, придомовая территория могут работать на вас! Их, например, можно сдавать в аренду, ведь товарищество заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения и общее имущество и само устанавливает арендную плату. Трудно себе представить, что даже от стен можно извлечь пользу! Например, если некая фирма пожелает разместить на внешней стене вашего дома рекламный стенд или установить антенны сотовой связи, сделать она это сможет только с разрешения товарищества и по установленным им тарифам. Полученный доход распределяется на общем собрании - например, может пойти в копилку на капремонт или на оплату какой-либо дополнительной услуги. То же и с придомовой территорией.
У каждого собственника есть своя доля в общем имуществе ТСЖ, равная отношению площади, занимаемой им индивидуально, к общей площади всего жилого дома. По идее собственник может использовать эту долю по своему усмотрению, только согласие на это должны дать члены ТСЖ и все заинтересованные организации. И может быть, вам даже разрешат разводить на чердаке кроликов!
ЛОЖКА ДЕГТЯ В БОЧКУ МЕДА
Самое слабое место в системе жилой собственности независимо от формы управления - капремонт и форс-мажорные обстоятельства. Капитальный ремонт, стоимость которого может быть запредельной, собственники должны оплачивать из своего кармана. Хорошо, если ваш дом новенький. А если ему не один десяток лет, капремонт государство в нем ни разу не проводило, а собственником вы стали только вчера? Неважно: если завтра рухнет гнившая 40 лет кровля, восстанавливать ее - ваша обязанность. Несправедливо, тем более что деньги на капремонт у нас всегда исправно брали, но ремонт не проводили совсем. Виноваты ли жильцы, что на эти деньги по системе перекрестного субсидирования ремонтировали соседний дом? Недоремонт - наиболее распространенная причина того, что люди не спешат оформлять жилье в собственность. А если они уже являются собственниками и хотят организовать ТСЖ, не факт, что им это удастся. Например, один из муниципальных домов по соседству с ТСЖ «Завойского, 7» захотел присоединиться к этому товариществу. Председатель Вера Ошмарина вряд ли решится на это: «Этот дом - классический образец недоремонта. Страшно брать его под свою ответственность. Ведь средства на ремонт брать негде, кроме как из кармана жильцов, а это нереально, так как расходы в этом случае слишком велики». Было бы правильно, если бы муниципалитеты перед передачей дома в собственность проводили там капремонт, как это делают, например, в Мамадыше.
Еще печальнее обстоят дела с чрезвычайными обстоятельствами, в результате которых может пострадать жилье: пожар, ураган, техногенная катастрофа (за исключением теракта) и т.д. Пример тому - ужасное положение, в котором оказались собственники квартир в Казани в доме на Гвардейской (осенью там прогремел взрыв, и в результате целый подъезд стал не пригодным для проживания). Восстанавливать дом (стоимостью около 13 миллионов рублей) жильцы должны на свои средства. Государство участия в проблемах собственников не принимает. По некоторым сведениям, в правительстве обсуждается вопрос по их поддержке в чрезвычайных ситуациях, но на сегодняшний день владелец жилого помещения один на один со своей бедой.
* * *
Как бы там ни было, но если владельцы жилых помещений не определятся с выбором формы управления своей собственностью, это сделает за них муниципалитет. Им просто назначат управляющую компанию сверху, и тогда жильцам придется винить самих себя за то, что они не воспользовались возможностью выбирать.
Светлана ГОРДЕЕВА
Нет капремонта - нет собственников
Общий объем недоремонта многоквартирного фонда республики за последние несколько лет составляет с учетом инфляции и удорожания материалов более 13 млрд. рублей. Причина тому - недофинансирование капитального ремонта, причем недостаток поступления средств по данной статье расходов наблюдается только в Казани. Такие данные привел на итоговой коллегии глава Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.
По словам министра, именно отсутствие капремонта и некоторые сложности с оформлением границ участка землевладения часто становятся препятствием для образования товариществ собственников жилья. Поэтому переход на новую форму управления жильем идет медленнее, чем предполагалось. На начало года число созданных на территории республики ТСЖ составило 554 (14,1% общей площади многоквартирных домов). «Было бы хорошо, если бы мы довели количество ТСЖ до двух тысяч», - сказал Марат Хуснуллин.
Присутствовавший на коллегии премьер-министр РТ Рустам Минниханов также отметил, что главное упущение прошлого года - незавершенная приватизация жилья. «Желательно активнее формировать ТСЖ и реализовывать программу социальной ипотеки. А чтобы привлечь народ, надо проводить разъяснительную работу, а также упростить схему подготовки документов по типу «одно окно», - отметил он.
Главными итогами реформ Марат Хуснуллин обозначил выход государства из управления конкретными предприятиями ЖКХ и развитие конкуренции в этой сфере.
Более активному осуществлению реформ помешало, как обычно, неполное финансирование программы реформирования, сказал министр.
