К сожалению, мошенники в современном мире изобретают все новые способы обмана. При серьезных сделках, таких как аренда или купля-продажа квартиры, любая невнимательность или оплошность могут обернуться фатальными событиями. Как не попасть впросак при операциях с недвижимостью - наш разговор с президентом Гильдии риэлторов РТ Андреем Савельевым.
- Андрей Юрьевич, на какие моменты должен обратить внимание покупатель при сделке?
- При покупке квартиры есть три составляющие. Юридическая связана с документами и их проверкой на чистоту сделки. Вторая - оценка состояния самой квартиры (ремонт, коммуникации). И третья - месторасположение, когда покупатель смотрит на инфраструктуру, транспортную доступность и популярность района.
- Как не нарваться на мошенников при приобретении недвижимости?
- Самый надежный способ - нанять риэлтора для юридического сопровождения сделки. Как правило, профессиональные риэлторы имеют удостоверение, документы, подтверждающие их квалификацию и то, что они прошли аттестацию. Цена услуги составляет от 10 до 30 тысяч. Зато вам будет гарантировано относительное спокойствие. К тому же, когда мошенники видят, что покупатель приходит на встречу с риэлтором, то чаще всего отказываются от сделки - опытный риэлтор почти всегда угадывает их злой умысел.
- А если подвох обнаружится после совершения сделки?
- Большинство профессиональных риэлторов, состоящих в нашей Гильдии риэлторов РТ (а это 95 агентств недвижимости и более 3 тысяч специалистов), дают гарантии в виде бесплатной судебной защиты и представительства в суде в случае возникновения проблем с купленной квартирой. В нашей гильдии есть комитет по этике, куда могут обратиться граждане, если в результате сделки обнаружились недочеты, и вернуть деньги, уплаченные риэлтору.
- Не секрет, что многие арендодатели предпочитают не заключать договора, сдавая квартиру по знакомству...
- И все же, как показывает практика, лучше даже в этом случае заключать договор коммерческого найма. При его наличии в суде можно легко аннулировать сделку, признать ее недействительной и вернуть квартиру обратно. Я рекомендую, и это прописано в законе, регистрировать данный договор аренды в управлении Росреестра. Тогда продать квартиру без ведома хозяев будет практически невозможно, поскольку у недвижимости есть обременение в виде аренды. Кстати, предложение нанимателю заключить с ним договор коммерческого найма может также вывести мошенников на чистую воду, ведь в этом случае они не смогут продать квартиру. Распространенное явление - квартиранты, снимая квартиру на длительный срок, пересдают ее посуточно, тем самым получая прибыль.
- Обязательно ли встречаться с собственниками жилья при продаже?
- Я бы посоветовал обязательно встретиться, дабы лишний раз отбросить свои сомнения. Конечно, при личной встрече с собственниками и их родственниками нужно быть тонким психологом, чтобы заметить странности в их поведении. Профессиональный риэлтор при встрече как бы проверяет клиента и ищет подвох. Если квартиру продают три человека, я бы встретился со всеми и обязательно спросил, почему они продают квартиру, что взамен покупают.
- С несовершеннолетними собственниками дело обстоит сложнее…
- Если есть несовершеннолетний собственник, то обязательно распоряжение органов опеки, где прописано, какая квартира покупается взамен старой.
- Какие мошеннические схемы сейчас в ходу?
- Например, в моей практике был случай, когда иногородний человек купил квартиру в Казани, сдал ее в аренду, а наниматели, подделав его паспорт, заказали в Росреестре дубликаты документов. То есть документы на квартиру были действительные, а паспорт - поддельный. К счастью, риэлтор обнаружил мошенничество, и обманщики были задержаны с поличным при передаче денег.
Сейчас больше всего проблем для покупателей создают поддельные доверенности либо доверенности, выписанные на территории Украины. Потому что там действующие нотариальные правила не такие жесткие, как у нас: можно стать нотариусом, только имея юридическое образование. Сложность для риэлтора в том, что проверить подлинность этих доверенностей, как мы проверяем наши на специальном сайте, нельзя. Поэтому при предъявлении доверенности опытный риэлтор всегда поинтересуется, почему выписана доверенность, и собственник не может сам лично совершить сделку. Должно насторожить, если продавец, живя в Казани, делает доверенность не на родственника, а на совершенно постороннего человека. Вообще добросовестный риэлтор проверяет историю квартиры за 15 - 20 лет.
Комментарий специалистов Управления Росреестра по РТ
Конечно же, недостаточно удовлетвориться только состоянием квартиры, надо тщательно изучить документы продавца. Прежде всего это правоустанавливающие документы, на основании которых у продавца возникло право собственности: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и тому подобное. Причем если такой документ исполнен до 1 января 2000 года, на нем должен стоять регистрационный штамп бюро технической инвентаризации соответствующего района (БТИ), поскольку именно до этой даты регистрацией прав на квартиры занималось БТИ. Если документ датирован позже 1 января 2000 года, то на основании его государственная регистрация права была осуществлена органом регистрации (Государственной регистрационной палатой или (в настоящее время) Росреестром).
Шаг 1
Чтобы убедиться в том, что право собственности продавца действительно было зарегистрировано, а также узнать все актуальные на настоящий момент сведения о квартире (собственнике, характеристиках квартиры, возможных ограничениях прав или обременениях на квартиру - арестах, запретах, ипотеке и так далее), возможных спорах в отношении квартиры, правопритязаниях, оспоримости сделки, настоятельно рекомендуем заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. При этом заказать выписку из ЕГРН и получить ее лучше лично покупателю во избежание каких-либо мошеннических действий (исправлений в выписке, подделки выписки) со стороны посредника или продавца.
Шаг 2
Получив выписку из ЕГРН, сверьте все сведения с представленными продавцом документами, вплоть до сведений о самом правообладателе. Кроме того, можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости - в этом случае будет предоставлена вся история квартиры. Если квартира за последнее время очень часто перепродавалась, стоит насторожиться и, может быть, поискать более надежный вариант.
Шаг 3
Убедившись, что с документами продавца все в порядке, обратите внимание на следующие нюансы законодательства.
Если квартира принадлежит нескольким гражданам на праве общей долевой собственности, а также если продавцом или одним из продавцов выступает несовершеннолетний либо недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то договор купли-продажи необходимо в обязательном порядке оформлять у нотариуса. К тому же нотариус при удостоверении договора проверяет юридическую чистоту сделки и несет полную имущественную ответственность за возможный вред, причиненный по его вине в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Действующим законодательством предусмотрена возможность продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданам, только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Если продавец один, то договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме (без участия нотариуса). Но в этом случае лучше выяснить, не является ли квартира совместно нажитым имуществом супругов, то есть не была ли она приобретена возмездным способом в период брака продавца. Если квартира является совместной собственностью супругов, то для продажи требуется обязательное нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Если квартира была ранее приобретена продавцом частично или полностью на средства материнского капитала, то по требованию действующего законодательства собственник квартиры должен был выделить в ней доли в праве супругу (супруге) и всем детям. В противном случае он нарушил законодательство, и, дабы избежать впоследствии судебных тяжб, лучше отказаться от покупки подобного жилья.
Специалисты Росреестра настоятельно рекомендуют не рассчитываться сразу с продавцом после подписания договора купли-продажи и представления документов на государственную регистрацию перехода права. Ведь сам факт того, что документы приняты на государственную регистрацию сотрудником приема, не гарантирует того, что при проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных документов не выявятся причины для приостановления государственной регистрации перехода права: ошибки в договоре купли-продажи, нехватка каких-либо документов, наложение ареста или запрета в период изучения документов государственным регистратором. Вопрос расчета с продавцом лучше отложить до того момента, пока покупателем не будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая проведенную государственную регистрацию его права собственности, а также договора купли-продажи (правоустанавливающего документа), на котором будет стоять регистрационный штамп о проведенной государственной регистрации. Оба документа подписываются государственным регистратором и скрепляются его печатью.
При недостаточной подкованности в вопросах купли-продажи недвижимости, конечно, лучше довериться профессионалам или прибегнуть к рекомендациям друзей, знакомых. При обращении в фирму посмотрите, как долго на рынке услуг она работает, отзывы о ней. И все же в вопросах получения выписок из ЕГРН, проверки документов продавца, качества квартиры, в том числе на отсутствие незаконных перепланировок, неблагополучных соседей, стоит полагаться только на себя.
