Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин рассказал «Казанским ведомостям», как рынок ведет себя сейчас, почему на нем все больше о себе заявляет покупатель и за какой срок в среднем «уходит» с рук квартира.
«Вторичка», это такая, как говорят девелоперы, движущая сила рынка новостроек, потому что, если не продается она, люди не смогут купить новостройку. Какая ситуация у нас по «вторичке» в этом полугодии?
Январь был бойким месяцем, на удивление. Некоторые клиенты, кто как обычно снижал число объявлений в январе, ожидая недостаток спроса, потом жалели, потому что январь был очень активным. Потом наступил февраль – со всеми историческими событиями. В марте, с одной стороны, наблюдался ажиотаж, когда люди стремились реализовать ипотеку, раннее одобренную по сниженной ставке. С другой стороны, часть снимала объявления о продаже, потому что боялась экономической неопределенности.
Далее был апрель с заградительными процентными ставками, но при этом квартиры все равно продавались. Потому что люди съезжаются, разъезжаются, заводят семьи, рожают детей, надо расширяться. Мы увидели, что было снижение именно спроса, уменьшение количества звонков. Но была и другая интересная тенденция – количество посетителей на платформе, которые смотрели объявления по продаже-покупке квартир, у нас даже выросло. Это означает, что именно в то время и начал формироваться отложенный спрос. Мы до сих пор видим, что этот отложенный спрос до конца не реализовался.
Сейчас рынок постепенно восстанавливается: по данным «Авито Недвижимости», интерес россиян ко вторичному жилью в августе увеличился на 21% по сравнению с июлем. На это влияют как экономические факторы — например, снижение ключевой ставки Центрального Банка стало драйвером для восстановления рынка, так и человеческие – потребители адаптировались к окружающей ситуации и не хотят больше откладывать покупку жилья.
Руководитель направления
вторичной и загородной недвижимости
«Авито Недвижимости»
Сергей Хахулин
Ипотечная ставка сейчас приближается к своему прошлогоднему значению. Сейчас средняя ставка – чуть выше 9%, если смотреть на данные за сентябрь. Отложенный спрос начинает реализовываться. И на рынке возникает интересная ситуация. Раньше был рынок продавца: продавец диктовал цены, продавец повышал стоимость. Нередко это происходило из-за того, что люди ориентировались друг на друга – «Сосед повысил, а мне надо же продать и купить взамен, значит, я тоже повышу».
Сейчас же рынок покупателя, потому что человек с деньгами, которому одобрили ипотеку, который действительно может в нынешних условиях купить недвижимость, очень придирчиво выбирает и делает это дольше, а из-за этого квартира продается дольше. И пока рынок не поймет, что, чтобы продать быстрее, нужно поставить рыночную цену, квартиры будут продаваться объективно долго.
Риелторы отмечают, что некоторые собственники живут еще в парадигме «ставим цены выше». На самом же деле, цена, которую сейчас выставляют, и фактическая цена продажи могут отличаться на 10%.
Сколько составляет сейчас средний период продажи вторичного жилья?
Это сложный вопрос, потому что мы фиксируем размещение объявления о купле-продаже и его снятие с публикации. Но ведь снятие вовсе не означает, что квартира продана.
Мы знаем, что в среднем квартира продается за 3-4 месяца. Бывает, что продается и за один, но чаще – дольше. Это ведь обычно цепочка сделок – кто-то что-то продал, но ему тут же надо купить у другого, который, в свою очередь, ждет сделки с третьим. В весенне-летний период доля таких сделок на рынке выросла, потому что люди стремились как можно меньше использовать очень дорогие заемные средства.
Сейчас мы видим на фоне возврата к прошлогодним ипотечным ставкам на рынке большое количество предложения, на рынок выходят собственники, которые отложили продажу весной. Покупательский спрос восстанавливается, но процесс этот происходит достаточно медленно. Положительная тенденция есть, но рост плавный. Последние события могут эту тенденцию сильно замедлить.
Отложенный спрос появится на рынке осенью, но не пиками и не будет ажиотажным. Он будет постепенно сглаживать цены, пока рынок не придет к балансу.
А есть какая-то региональная специфика? Наш Татарстан считается достаточно экономически благополучным – активно развивается рынок новостроек, большой жилой фонд вторичный…
Рынок Татарстана в целом очень похож на российский рынок. Регионы в основном не отличаются в тенденциях.
Сильно отличается только рынок московский как рынок крупной агломерации. Например, в марте, когда по регионам снижалась покупательская способность, в Москве она росла – люди стремились вложить деньги.
Если смотреть по Татарстану в целом, картина очень похожа на общую по стране. Мы видим, что спрос на вторичное жилье несколько ниже, чем средний. Это может быть связано с какими-то региональными особенностями. Например, «вторичка» конкурирует с застройщиками, и они, строясь, активно перетягивают спрос в свою сторону.
Вторичный рынок активизировался раньше, чем новостройки, хотя у них было больше субсидий, госпрограмма. Так, в Казани интерес к вторичному жилью увеличился за месяц — прирост составил 22%. На сегодняшний день в Казани наиболее популярны однокомнатные квартиры — спрос на них вырос на 27% за месяц.
Если говорить о ценовых тенденциях, то стоимость «вторички» в Татарстане за первое полугодие снизилась на 6%. Самое заметное снижение показали двухкомнатные квартиры – средняя цена на них упала на 2%. Самыми популярными по итогам первого полугодия остаются студии и трехкомнатные квартиры.
Загородная недвижимость ведет себя удивительно стабильно. В отличие от того же рынка «вторички» и новостроек в ней меньше доли ипотеки. Весной предложение снизилось процентов на 10 – тоже из-за опасений покупателей потерять деньги. Сейчас мы замечаем тенденцию к восстановлению – и спроса, и предложения.
На сегодня на фоне возрастающего спроса как «Авито» гарантирует безопасность сделок?
В связи с восстановлением рынка мы усилили модерацию контента, чтобы снизить риски для покупателей. «Авито» является, пожалуй, самым популярным ресурсом с объявлениями – их у нас более 115 млн. Мы знаем, что некоторые площадки сейчас ослабили модерацию, потому что решили дать возможность профессиональным игрокам быстрее продавать. Мы пошли по другому пути – большей безопасности для покупателя.
Но мы по-прежнему рекомендуем пользователям внимательно изучать аккаунты продавцов и отдавать предпочтение тем, у кого высокий рейтинг и хорошие отзывы, а также есть отметки платформы, свидетельствующие о надежности —«Документы проверены». На «Авито Недвижимости» можно посмотреть, как давно зарегистрирован аккаунт, сколько сделок уже совершил продавец, есть ли отзывы и какие.
Помимо этого, на «Авито Недвижимости» каждый пользователь может проверить, адекватно ли назначена цена для объекта с помощью сервиса оценки жилья. Сервис бесплатный и позволяет сравнить цену квартиры с рыночной для похожих объектов в том же районе. Если цена сильно занижена, то это также повод для более внимательного общения с продавцом квартиры и проверки документов на нее.
Для краткосрочной аренды мы реализовали возможность оплачивать съем жилья прямо на платформе, проводим верификацию собственника, также есть круглосуточная поддержка и сервис страхования.