Как мы рассказывали в одном из предыдущих номеров «КВ», покупательница Полина Лурье осталась и без квартиры, и без денег. Этот случай, получивший в народе название «эффект Долиной», обнажил системную проблему на вторичном рынке жилья и заставил депутатов Госдумы искать срочные законодательные решения.
Общественный резонанс и экономические последствия
Резонанс оказался колоссальным. В объявлениях о продаже недвижимости массово стала появляться приписка: «Собственник не Лариса Долина». Это яркий маркер того, как единичный случай подорвал базовое доверие ко всему рынку вторичного жилья. По данным экспертов, вслед за решением по делу певицы суды аннулировали более трех тысяч сделок по аналогичным основаниям.
Депутат Михаил Делягин связывает остроту проблемы с кризисом на первичном рынке: «Первичный рынок из-за дорогой ипотеки и высоких цен фактически остановился, а вторичный рынок, возможно, стал восприниматься кем-то как конкурент, подлежащий уничтожению. Распространение этого вида мошенничества разрушает вторичный рынок недвижимости как таковой».
Покупатели оказались в правовом вакууме. Депутат Роза Чемерис подчеркивает, что история вышла за рамки судьбы знаменитости: «Это бьет прежде всего по добросовестным гражданам, для которых покупка квартиры - главный способ сохранить накопления». Добросовестный приобретатель, потративший все сбережения, может в одночасье лишиться жилья, при этом механизмы компенсации ущерба крайне сложны и требуют отдельного, затяжного судебного процесса.
Законодательные инициативы: поиск «противоядия»
Власти и депутаты осознали необходимость срочного реагирования. В Госдуме сформировался пакет предложений, призванных восстановить баланс интересов.
Одной из ключевых идей стало введение «периода охлаждения». Инициатива, которую поддерживают депутаты Владимир Кошелев и Михаил Делягин, предполагает, что денежные средства покупателя после заключения договора переводятся не сразу продавцу, а на специальный эскроу-счет на срок от двух суток до недели. Это время отводится для окончательного подтверждения законности сделки и «осознания последствий». Такой механизм призван нивелировать схему, основанную на якобы кратковременном «помутнении рассудка» продавца.
Вторая важная инициатива - принцип встречного исполнения. Владимир Кошелев предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому при признании сделки недействительной обязательства сторон также должны исполняться встречно.
- Если продавец не в состоянии вернуть деньги, покупатель не обязан возвращать квартиру, - поясняет депутат. - До полного возврата средств недвижимость фактически должна оставаться в залоге.
Это прямое воплощение принципа двусторонней реституции из Гражданского кодекса, которое сейчас часто игнорируется судами, считает парламентарий.
Третье направление - усиление гарантий для добросовестных покупателей. Глава думского Комитета по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов указывает на существующий, но почти не работающий на практике механизм компенсации за счет казны:
- Закон о госрегистрации недвижимости дает возможность разовой выплаты, если жилье у такого приобретателя все же изъяли. На практике реализация этой нормы требует отдельного судебного процесса, строгих доказательств.
Депутаты предлагают упростить и сделать этот механизм более эффективным.
Экспертные мнения и будущее рынка
Ситуация расколола общественное мнение. С одной стороны, есть сочувствие к пожилым людям, ставшим жертвами мошенничества. С другой - очевидна несправедливость в отношении граждан, которые купили жилье легально.
Эксперты сходятся во мнении, что текущая судебная практика создает токсичную среду для рынка.
- Рынок недвижимости в полудиком состоянии, - констатирует Михаил Делягин.
Для его стабилизации, по мнению депутата, требуется не точечное решение, а комплекс мер: от судебных разъяснений Верховного суда до изменения законодательства.
- В идеале позиция по подобным ситуациям должна быть закреплена не только в отдельном акте, но и в обновленном постановлении пленума, которое выстроит для судов четкий ориентир, - уверен Сергей Гаврилов.
Таким образом, «эффект Долиной» выполнил роль болезненной, но необходимой встряски для всей правовой системы. Он показал, что правовые нормы, призванные защищать одну уязвимую группу в лице пожилых продавцов, могут несправедливо калечить жизнь другой - добросовестных покупателей.
Сейчас от законодателей и судебной системы требуется мудрое и сбалансированное решение, которое защитит всех участников рынка от произвола мошенников и возможных ошибок, вернув тем самым элементарное доверие к сделкам с недвижимостью.
Как заключает депутат Алексей Волоцков:
- Должен быть прозрачный и четкий механизм. Мы с коллегами будем обсуждать этот вариант, чтобы было меньше пострадавших.
От того, насколько быстро и эффективно будет найден этот механизм, зависит будущее всего рынка жилья в России.
