Вариантов заработать на недвижимости мнлжество. Можно купить квартиру на этапе котлована и продать ее по завершению строительства по подросшей цене. Можно приобрести квадратные метры в перспективном районе, где, к примеру, будут строить метро или, как в случае с районом казанском Речпорта, власти намерены развивать строительство и создание инфраструктуры, и тоже дождаться повышения цен. Можно, в конце концов, приобрести жилье под сдачу.
Но современные условия на рынке жилья сегодня могут перечеркнуть эти стратегии. так, например, уже доказано, что Казань сегодня является не лучшим городом для сдачи квартиры в аренду. Это подтвердили и эксперты – плата за аренду не перекроет ипотечный платеж новостройки. Мы поговорили с экспертами по недвижимости и узнали основные тренды, которые все еще могут позволить заработать на ней.
«Мясная» и «молочная»
Главное в бизнесе по недвижимости – выбрать правильную стратегию по развитию капитала, утверждает Оксана Сайгылы, эксперт в инвестициях в недвижимость. Одна из стратегий называется «мясная». Она направлена на наращивание капитала. Внутри стратегия делится на быструю и медленную. К быстрым относится флиппинг, деление большого на малое и перепродажа — выкуп зданий, деление и раскадастривание, покупка участка и межевание, деление на студии.
К медленным относятся покупка новостройки, покупки ниже рынка в недооцененной локации и использование интересных ипотечных программ.
В настоящее время привычные инструменте инвестирорования в недвижимость
теряют свою эффективность.
Эксперты предлагают рассмотреть новые тренды.
Фото: © Владимир Васильев
Основной запрос всех людей, которые вкладываются в недвижимость, – все хотят пассивный доход, отмечают эксперты. Для этого используется так называемая «молочная» стратегия. Можно купить квартиру и сразу ее сдавать или купить новостройку, сделать ремонт и сдавать.
Однако если покупать на данном этапе новостройку, брать ее в ипотеку, то арендный платеж не будет покрывать ипотеку. Платеж за нее будет примерно в два раза дороже, об этом рассказал генеральный директор федерального агентства недвижимости «МОНОЛИТ» в Казани Андрей Никонов.
«В Казани перегрет рынок новостроек. Застройщики здесь зарабатывают больше всего по сравнению с другими регионами России. Они стабильно окупают все 100% с затрат на постройку», – сказал Никонов.
В таком случае доходность с объекта можно увеличить при сдаче квартиры в посуточную аренду, утверждает Оксана Сайгылы. Нужно правильно выбрать объект — локацию, цену, состояние, если купить апартаменты — они дешевле квартир, разделить большую квартиру на студии, сделать красивый ремонт и добавить в объект то, чего нет на рынке: создать квартиру для блогеров, собачников и т. д.
«Самое эффективное — использовать гибридность этих стратегий. Например, сначала сдавать квартиру в новостройке под субсидированную ставку. Через 2-3 года эта квартира все равно подорожает, продать ее и повысить капитал», — говорит Сайгылы.
Эксперты уверены, рынок новостроек в Казани перегрет.
Квартира как сцена
Сегодня, несомненно, можно заработать заработать на рынке жилья путем покупки и перепродажи квартир. И в этом предпринимателям может помочь хоумстейдж.
Хоумстейждинг — это подготовка недвижимости к продаже с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов, рассказывает основательница агентства хоумстейджинга из Москвы Наталья Короткова. Бывает, что нужно сдать или продать квартиру в короткие сроки, однако желающих туда заселиться не находится. Тогда на помощь приходят специалисты-хоумстейджеры. Они делают из неприглядных и непродаваемых квартир те самые интерьеры из Pinterest. Как правило, люди покупают эмоции, именно их и стараются создать в пространстве хоумстейджеры.
«Мы делаем инсценировку постановки дома. Можно представить любое пространство как сцену, на которой есть какие-то предметы. И с помощью таких сцен мы можем моделироваит пространство таким образом, что оно будет привлекать внимание. Хоумстейджинг нужен для быстрой продажи или сдачи в аренду, как правило, мы значительно повышаем ценность недвижимости», — рассказала Наталья Короткова.
Новые стратегии заработка на недвижимости эксперты обсуждали на бизнес-кемпе «Эффективные стратегии заработка на недвижимости» в загородном клубе «Утрау»
Фото: © Шахерезада Курбанова
Маркетинговая упаковка недвижимости обычно не превышает затрат в 700 тыс. рублей. После преобразований квартиры продаются на 1, 5 — 3 млн рублей дороже первоначальной стоимости. Причем, на продажу требуется не более двух-трех недель.
Хоумстейджинг — это хорошо продуманная маркетинговая часть, объясняет Короткова. Нельзя делать ремонт «для себя» или «как на картинке». Для эффективной работы необходимо анализировать рынок, определить целевую аудиторию, разработать маркетинговую стратегию, вывезти лишние предметы, продумать сценарии жизни в пространстве, подобрать мебеь и декор, организовать работы подрядчиков многое другое.
«Хоумстейджеры — это не дизайнеры интерьера. Во-первых, у нас разные цели. Дизайнер делает пространство классным с точки зрения заказчика, который к нему обратился, в соответствии с его образом жизни, вкусовых предпочтений, состава семьи. Хоумстейджеры же не удовлетворяют потребность обратившегося заказчика, а решают бизнес-задачу», – отметила спикер.
Ремонт на падающем рынке
Еще одно непаханное поле для казанских инвесторов – флиппинг. Флиппинг заключается в том, чтобы покупать квартиры не в новостройках за свои или инвесторские деньги, а на вторичном рынке. Квартиры при этом достаются инветорам в достаточно неприглядном состоянии. После этого в квартире делается ремонт, а после ее быстро продают. По факту у предпринимателя остается прибыль, которая состоит в разнице между покупкой и продажи недвижимости.
«Флиппинг — это новый тренд в инвестициях в недвижимость. Сейчас про это говорят все. И вот почему: флиппинг отлично себя показал на падающем рынке. Весь прошлый год, несмотря на объявление специальной военной операции, все говорили, что флиппинг умер, однако статистика говорит о другом. Также во флиппинге более интересное соотношение высоты дохода и риска. Все мы знаем, что чем ниже риски, тем ниже доходность», — рассказала Екатерина Фролова, инвестор в недвижимость с 2012 года, владелица инвестиционного агентства «Миллион на ремонте» в Москве.
Для флиппинга обычно покупают квартиры во «вторичке».
Если раньше люди могли купить практически любую новостройку, и дождаться прибыли от нее через 1, 5-2 года, то сейчас рынок новостроек перегружен, цены слишком высоки. Еще один плюс в флиппинге заключается в его многогранности.
«Мы работаем в эконом-сегменте. Большинство объектов в Москве — 9-12-этажки примерно 50-летней давности. Стоимость квартиры на входе от 9 до 12 млн рублей, на выходе — 15-16 млн. На ремонт мы тратим 1-1, 4 млн рублей, в зависимости от того, какой объект и сколько квадратных метров. Цикл продажи от покупки и продажи квартиры в среднем 3,5-4 месяца», — говорит спикер.
Если работать по такому принципу с новостройками, то процесс затянется дольше, чем на 4 месяца, отметила Фролова.
«Я думаю, что в Казани подобная ситуация — старые районы полностью застроены. Даже если там есть новостройки, то они стоят космических денег», – отмечает эксперт.
Если вкладывать в квартиру меньше денег, то на выходе люди получают за нее меньшую прибыль. Так, в Москве с одной квартиры можно выручить 2,5-4 млн рублей, но в небольших городах для этой суммы придется продать несколько квартир.
Флиппинг относится к высокорисковым стратегиям работы с недвижимостью.
Флиппинг может увести предпринимателя в минус в нескольких случаях. Во-первых, при покупке недвижимости на ажиотаже, при завышенной стоимости. Во-вторых, при неудачном выборе объекта – не все квартиры подходят для флиппинга. Также квартира не продастся дорого из-за плохого ремонта, вышедшего за рамки бюджета. Спикер напомнила, что нельзя делать ремонт под себя.
Для общего понимания статистики, Екатерина Фролова рассказала, что за 2022 год средняя доходность по 11 объектам составила 48% годовых на вложенные. За 2023 ее агентство закрыло 14 кейсов. Худший дал прибыль в 20% годовых, лучший — более 100%. Но средняя доходность на вложенные инвестиции по закрытым кейсам оказалась выше — порядка 60%.
